2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

发布时间：2020-09-11

各位要参加2020年房产估价师考试的考生们看过来哦！今天51题库考试学习网要给各位考生分享2020年房产估价师考试《理论与方法》的每日一练，感兴趣的考生赶快来围观哦！

判断题

1、净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。( )

2、某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。( )

3、如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率。( )

4、资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。( )

5、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。( )

6、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )

7、土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。( )

【参考答案及解析】

1、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。参见教材P268。

2、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数=房地产价格/有效毛收入;房地产价格=10×10=100(万元);资本化率=净收益/房地产价格=(10-2.5)/100=7.5%。参见教材P268。

3、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是资本化率和收益乘数的求取方法。如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率。参见教材P270。

4、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。参见教材P270。

5、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和联系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。参见教材P270。

6、【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。参见教材P275。

7、【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是剩余技术。建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。参见教材P278。

好了，以上就是2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练（16）的全部内容了，如果各位考生还有不清楚的地方，可以进入51题库考试学习网咨询了解哦！

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。
下列不属于长期趋势法的作用的是（　）。

A、用于成本法计算重置价格
B、用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
C、用于收益法中预测未来的租金、空置率等
D、用来比较两类以上房地产价格的发展趋势或潜力
答案：A
解析：
本题考查的是长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（　）。

A、30%
B、40%
C、50%
D、60%
答案：C
解析：
本题考查的是税率和应纳税额的计算。土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％；（4）增值额超过扣除项目金额200％以上部分，税率为60％。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。
乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。

如果选用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（　）。

　　A.临近项目西边的商住招标出让土地，面积10公顷的
　　B.同一供求圈，挂牌出让的商住地，面积40公顷
　　C.临近，刚刚协议出让的基础设施建设用地
　　D.挂牌出让的商住用地，但对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件
答案：B
解析：
根据选取可比实例的要求，选项B适宜选为可比实例。

反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产同质价格

正确答案：C
[答案] C  房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。

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