本人是本科水利专业毕业，现在要考房产估价师了，...

[解析] 建设阶段

本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。针对抵押目的，应遵循谨慎原则，先计算未设立法定优先受偿款的市场价值，再扣除法定优先受偿款，得出抵押价值。
（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。
1）计算出商业、住宅的建筑面积。
2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用比较法进行评估。
3）两者汇总得出总价。
（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。
1）采用比较法或基准地价修正法计算出土地价格。
2）采用成本法计算出建筑物的价格。
3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。
（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。
（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。