2021年房产估价师考试《理论与方法》知识点分享-收益期和持有期的测算

发布时间：2021-10-10

2021年房产估价师考试报名时间还没有出来，考生们还是应该平常心对待，正常备考不受影响。接下来，51题库考试学习网带来了2021年房产估价师考试《理论与方法》知识点分享-收益期和持有期的测算，一起来看看!

收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益(大于0)的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间，也是净收益大于0的持续时间。收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算。

土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用权使用期限结束时间止。

建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。

对收益性房地产来说，建筑物经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。

建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不同时结束，有3种情形：

(1)建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束。收益期为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命。

(2)建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命(房早到期，地晚到期)。

收益期以建筑物剩余经济寿命计算，再加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。(两个阶段)

自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，等于自价值时点起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，减去以收益期为使用期限的土地使用权在价值时点的价值。

(3)建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束，或者说建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限。有两种情况：

①出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。

②出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。

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