资产评估师考试《资产评估实务一》试题练习六
发布时间:2020-09-09
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1、评估承租人的权益价值时,收益期应为( )。
A、租赁期
B、使用期
C、已用租赁期
D、剩余租赁期限
2、关于商誉的计算,下列各项说法中不正确是( )。
A、首先要确定合并成本
B、合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产账面价值份额的差额,应确认为商誉
C、合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,应确认为商誉
D、在商誉的评估结果较高的情况下,评估专业人员应当提请公司管理层关注其减值风险,并考虑及时执行商誉的减值测试程序
3、下列关于资产预计未来现金流量现值的说法中,不正确的是( )。
A、估计资产预计未来现金流量的现值时通常采用成本法
B、预计未来现金流量的预测是基于特定实体现有管理模式下可能实现的收益
C、预测一般只考虑单项资产或资产组/资产组组合内主要资产项目在简单维护下的剩余经济年限
D、不考虑单项资产或资产组/资产组组合内主要资产项目的改良或重置
4、当投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时,投资性房地产的计量模式为( )。
A、历史成本模式
B、公允价值模式
C、现行成本模式
D、未来收益模式
5、某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值,部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,其中应当确认为投资性房地产的是( )。
A、这两部分都可以
B、能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分
C、用于生产商品、提供劳务或经营管理的部分
D、不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分
【答案】
1、
【正确答案】 D
【答案解析】 如果评估的是承租人的权益价值,收益期应为剩余租赁期限。
2、
【正确答案】 B
【答案解析】 合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,应确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,应确认为负商誉。
3、
【正确答案】 A
【答案解析】 选项A,估计资产预计未来现金流量的现值时通常采用收益法。
4、
【正确答案】 B
【答案解析】 当投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的时候,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
5、
【正确答案】 B
【答案解析】 某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值,部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。
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水泥是工程建设中常用的水硬性胶凝材料,其凝结时间在施工中具有重要的意义。按现行规定,普通水泥的终凝时间不得迟于()小时。
A.360
B.390
C.450
D.600
下列各项中,构成固定资产入账价值的有( )。
A.固定资产购买价款
B.外币专门借款折合差额
C.满足借款费用资本化条件的借款利息
D.购入固定资产发生的运杂费、包装费和安装成本
E.为取得固定资产而交纳的契税、耕地占用税、车辆购置税
土地的自然供给和经济供给都是有弹性的。 ( )
此题为判断题(对,错)。
有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下:
成交价
交易时间
交易情况
区域因素
容积率
剩余年限
个别因素
宗地
1.1
30
A
690
2001.8.1
0
+2%
1.0
38
-1%
B
700
2000.8.1
+7%
0
1.1
30
-2%
C
730
2002.8.1
0
-3%
1.4
38
-1%
D
730
2003.8.1
-5%
+3%
1.0
35
+8%
上表中成交价的单位为:元/平方米,该城市地价指数如下表:
时间
1999
2000
2001
2002
2003
2004
指数
100
107
110
108
113
115
另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在 1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
该类土地的折现率为8%。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件,回答下列问题:
(1) 为什么要进行交易情况修正?
(2) 在上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的信息,请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3) 根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值。
(若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值)
(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易,如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间,通常都会以低于市价的价格进行交易;
(2)交易时有特别的动机,这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积,收买邻近的建筑用地,往往会使交易价格抬高。
(3)买方或卖方不了解市场行情,往往使房地产交易价格偏高或偏低。
(4)其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担,却转嫁给了卖方。
(5)特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性,就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正,即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
2、在上述可比案例中,B是收购邻近房地产,因为交易情况需要修正7%,说明其交易价格较正常交易价格高,D是急于出售房地产,因为交易情况需要修正-5%,说明其交易价格较正常交易价格低。
3、容积率修正,建立容积率地价指数表。
容积率 |
1.0 |
1.1 |
1.2 |
1.3 |
1.4 |
1.5 |
1.6 |
地价 |
100 |
105 |
110 |
115 |
120 |
125 |
128 |
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正.修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数:[1-(1+8%)-30]/[1-(1+8%)-38]=0.9517
D使用年限修正系数:[1-(1+8%)-30]/[1-(1+8%)-35]=0.9659
5、案例修正计算
成交价 |
交易时间 |
交易情况 |
区域因素 |
容积率 |
剩余年限 |
个别因素 |
评估值 |
| ||||||
A.690× |
115 |
× |
100 |
× |
100 |
× |
105 |
× |
0.9517 |
× |
100 |
=713.86 | ||
110 |
100 |
102 |
100 |
99 |
| |||||||||
B.700× |
115 |
× |
100 |
× |
100 |
× |
105 |
× |
1 |
× |
100 |
=717.47 | ||
107 |
107 |
100 |
105 |
98 |
| |||||||||
C.730× |
115 |
× |
100 |
× |
100 |
× |
105 |
× |