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张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。
<1> 、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？
<2> 、说明对此餐馆进行评估的技术路线。
<1> 、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？
<2> 、说明对此餐馆进行评估的技术路线。
参考答案
参考解析
解析：1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：
（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。
（2）营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。
2. 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。
（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。
（2）营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。
2. 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。
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考题
某餐馆适用的营业税税率为5％.小明和爸爸去该餐馆吃饭共消费200元，在结账索要发票时被告知，如果不要发票，可以获得一瓶价值4元的饮料，小明和爸爸表示接受，上述做法①使餐馆少缴纳6元税款②使餐馆多获得6元收益③不利于保护消费者的权益 ④不利于刺激消费需求A．①③ B．②③ C．①④ D．②④
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张某和李某在同一条街上经营餐馆,因张某的餐馆生意红火,引起李某的嫉妒。于是找到在该区税务局工作的好友赵某帮忙。赵某在没有任何证据的情况下,以张某偷漏税款为由,对张某作出处罚,事后,张某不服,提起赔偿请求。试分析:(1)该案中,谁是赔偿义务人?(2)赔偿义务人在赔偿损失后,可否对赵某行使追偿权?为什么?
考题
甲饭庄得知附近乙餐馆要转让，并得知有名的 丁快餐店愿意出价30万元购买该餐馆以作快餐连锁 店。甲根本没有购买该餐馆的想法,但为不让丁快餐 店与其竞争,甲提出以更高价格购买该餐馆，与乙餐馆 进行长期谈判。当得知丁快餐店买了别处店堂作快餐 连锁店后，甲终止与乙餐馆谈判，并称不想购买该餐 馆。乙餐馆最后只能以25万元的价格转让该餐馆。 由于甲的恶意谈判，致使乙餐馆花费了与之谈判的费 用1.2万元，以及5万元价格损失。乙餐馆因此要求 甲赔偿损失，发生争执。
甲饭庄的行为属于什么性质的行为？（ ）
A.不正当竞争行为B.恶意磋商行为
C.乘人之危行为 D.商业策略行为
考题
甲饭庄得知附近乙餐馆要转让，并得知有名的 丁快餐店愿意出价30万元购买该餐馆以作快餐连锁 店。甲根本没有购买该餐馆的想法,但为不让丁快餐 店与其竞争,甲提出以更高价格购买该餐馆，与乙餐馆 进行长期谈判。当得知丁快餐店买了别处店堂作快餐 连锁店后，甲终止与乙餐馆谈判，并称不想购买该餐 馆。乙餐馆最后只能以25万元的价格转让该餐馆。 由于甲的恶意谈判，致使乙餐馆花费了与之谈判的费 用1.2万元，以及5万元价格损失。乙餐馆因此要求 甲赔偿损失，发生争执。
乙餐馆提出的下列诉讼请求，哪些应予支 持？（ ）
A.赔偿1. 2万元谈判费用
B.赔偿5万元价格损失
C.赔偿所有损失的利息损失
D.赔礼道歉
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B.李某与张某家人签署转让协议，向商标局提交由张某家人转让给李某的申请
C.先办理商标注册人名义变更申请，变更到张某家人，再由张某家人转让给李某
D.先由张某家人办理商标权由张某转让(继承)给其继承人的申请，李某与张某继承人签订转让协议办理转让申请
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初中生付某与同学钱某放学后在校外餐馆就餐，席间付某与钱某发生争执，付某拿起餐馆的菜刀砍伤了钱某，对此次伤害事件，下列说法正确的是（ ）A.付某的监护人应承担主要赔偿责任
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某餐馆适用的营业税税率为5%，小明和爸爸去该餐馆吃饭共消费200元，在结账索要发票时被告知，如果不要发票，可以获得一瓶价值4元的饮料，小明和爸爸表示接受，上述做法（） ①使餐馆少缴纳6元税款②使餐馆多获得6元收益 ③不利于保护消费者的权益④不利于刺激消费需求A、①③B、②③C、①④D、②④
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周末，小明和家人去某餐馆就餐，回答题。 该餐馆适用的营业税税率为5％。小明和爸爸去该餐馆吃饭共消费200元，在结账索要发票时被告知，如果不要发票，可以获得一瓶价值4元的饮料。如果小明和爸爸接受餐馆的提议，会（） ①使餐馆少缴纳6元税款 ③使餐馆多获得6元收益 ③不利于保护消费者的权益 ④不利于刺激消费需求A、①③B、②③C、①④D、②④
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张某和李某在同一条街上经营餐馆，因张某的餐馆生意红火，引起李某的嫉妒。于是找到在该区税务局工作的好友赵某帮忙。赵某在没有任何证据的情况下，以张某偷漏税款为由，对张某作出处罚，事后，张某不服，提起赔偿请求。该案中，谁是赔偿义务人？
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单选题初中生付某与同学钱某放学后在校外餐馆就餐，席间付某与钱某发生争执，付某拿起餐馆的菜刀砍伤了钱某。对此次伤害事件，下列说法正确的是（）A
付某的监护人应承担主要赔偿责任B
付某的监护人应承担全部赔偿责任C
付某所在学校应承担主要赔偿责任D
餐馆应承担主要赔偿责任
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不定项题假设杨某发现购买该套住宅后可改造为餐馆，从收益法的观点看，决定杨某该房地产价值的主要因素为（）。A未来餐馆净收入的多少B餐馆取得净收入的期限C餐馆获取净收入的可靠性D该套住宅的购买价格
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问答题张某和李某在同一条街上经营餐馆，因张某的餐馆生意红火，引起李某的嫉妒。于是找到在该区税务局工作的好友赵某帮忙。赵某在没有任何证据的情况下，以张某偷漏税款为由，对张某作出处罚，事后，张某不服，提起赔偿请求。该案中，谁是赔偿义务人？
考题
多选题陈某以正常市场价格80万元购买了一套建筑面积为120m、位于一层的商品住宅，首付款32万元，余款向银行抵押贷款。陈某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元/m2。假设陈某购买该套住宅后可改造为餐馆，从收益法的观点看，决定陈某该房地产价值的主要因素为（）。A未来餐馆净收入的多少B餐馆取得净收入的期限C餐馆获取净收入的可靠性D该套住宅的购买价格
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某个体餐馆招收李某为服务员，未签订劳动合同，李也未要求签订，李某怀孕期间餐馆将李某辞退，李某要求餐馆赔偿
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问答题张某和李某在同一条街上经营餐馆，因张某的餐馆生意红火，引起李某的嫉妒。于是找到在该区税务局工作的好友赵某帮忙。赵某在没有任何证据的情况下，以张某偷漏税款为由，对张某作出处罚，事后，张某不服，提起赔偿请求。赔偿义务人在赔偿损失后，可否对赵某行使追偿权？为什么？
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