2019房地产估价师《案例分析》试题

发布时间：2019-03-02

甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。

1.对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为(　)。

A.修复费用法

B.损失资本化法

C.赔偿实例比较法

D.损害前后差价法

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。不涉及损害后修复的费用，不适宜修复费用法。

损失资本化法：功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。

赔偿实例比较法：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元。

损害前后差价法：规划调整使用成本年均高出2万元。

2.规划调整给该开发项目造成的损失不包括(　)。

A.投资利息损失

B.土地价值减损

C.前期工程费损失

D.酒店品质受损造成经营收益损失

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产损害造成的损失分析。规划调整给该开发项目造成的损失不包括：

规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元包括前期工程费损失。

使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。

这部分是酒店品质受损造成经营收益损失。

酒店现已按期竣工则不包括投资利息损失，但前期工程费多支出，所以会产生相应的投资利息损失。

土地的使用年限未缩短，容积率没有变，所以土地价值未减损，不包括土地价值减损。

3.规划调整给该酒店造成的价值减损额为(　)万元。

A.655.85

B.682.08

C.1675.85

D.1702.08

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产损害造成的损失分析。简单的收益计算：

1020+ 50/7%(1- 1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。

房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√
　2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。
2010 年3 月1 日该综合楼的再次抵押价值为（　　）亿元。

A.10
B.11
C.13
D.15
答案：B
解析：
将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，具体为：

本案例，未设立法定优先受偿权下的价值为15 亿元，已抵押贷款余额为2 亿元，社会一般贷款成数为50%，未涉及拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款，则该综合楼的再次抵押价值=15－2/50%=11（亿元）。
下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（　　）。

A．当前该类房地产价格水平较高
B．消费者的收入水平增加
C．通往郊区的高速公路收费被取消
D．人们预期该项房地产价格未来会上涨
E．城市居民出现向郊区迁移的趋势
答案：C,D,E
解析：
某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。A项，一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少，当前该类房地产价格水平较高会降低郊区商品住宅当前需求；B项，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。
下列影响价格的因索中，不属于实物因素的是（）。

A.朝向
B.保温
C.隔音
D.户型
答案：A
解析：
本题考查的是房地产实物因索。朝向是区位因素。参见教材P125

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