2021年房产估价师考试《理论与方法》知识点分享-确定估价基本事项

发布时间：2021-10-09

2021年房产估价师考试报名时间还没有出来，考生们还是应该平常心对待，正常备考不受影响。接下来，51题库考试学习网带来了2021年房产估价师考试《理论与方法》知识点分享-确定估价基本事项，一起来看看!

一、估价目的的确定

估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的清晰、具体的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述估价目的。

估价师需要主动向委托人提出相关问题，与其进行充分沟通，认真细致地了解其估价需要，在此基础上再按照有关要求将估价目的表述出来，然后请委托人认可。

任何估价项目都有估价目的。估价目的可通过询问委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或者由谁认可来明确。

二、价值时点的确定

价值时点由估价目的决定。在实际估价中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。确定价值时点是要确定将要评估的价值是在何时的价值。

价值时点究竟是现在还是过去或将来，是由估价目的决定的。例如，房屋征收评估的价值时点应为房屋征收决定公告之日。在评估受贿房地产的价值时，价值时点有受贿之日、案发之日和委托估价之日等多种选择，科学的价值时点应为受贿之日。价值时点一般采用公历表示，精确到日。

三、估价对象的确定

估价对象是估价师在委托人指定的基础上，根据已确定的估价目的和价值时点，并经委托人认可后确定的。

确定估价对象，首先要弄清哪些可以作为估价对象，哪些不能作为估价对象。因为依据有关法律、法规，有些房地产不应作为某些估价目的的估价对象。例如，法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象;不得作为出资的房地产，不应作为出资设立企业为估价目的的估价对象。

其次，要界定估价对象的范围，包括估价对象实物构成上的范围，例如是否包括停车位以及建筑物内的家具、电器、机器设备等动产;权益上的范围，例如是否包括特许经营权、债权债务等;空间上的范围，例如坐落、四至、高度、深度等。

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生产要素的需求决定于（）。

A．生产速度

B．资源供应

C．市场需求

D．生产技术状况

正确答案：D
答案：D。生产要素的需求决定于生产技术状况。如资本密集型的生产技术状况对资本的需求量大，而劳动密集型的生产技术状况则对劳动的需求量大。当生产技术水平提高后，生产同样数量的产品将会减少对生产要素的需求。

甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。（）

答案：对

解析：

本题考查的是财产保险。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造或原材料玦陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或娇正这些玦点错误所支付的费用参见教材P305。

由城市规划管理部门核发的（　），主要规定了用地性质、位置和界限。

A.《规划意见书（选址）》
B.《建设工程规划许可证》
C.《建设用地规划许可证》
D.《国有建设用地使用权出让成交确认书》

答案：C

解析：

本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。

建设单位领取施工许可征后2个月末开工的，施工许可证自行废止。（ )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

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