房地产经纪人《制度与政策》考试指导资料(5)

发布时间：2020-07-30

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房地产法律体系(熟悉)

房地产法律体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的法律法规，按照一定的内在联系而组成的一个共同的有机整体。从立法层次上看，主要包括下列内容：

(一)宪法

《中华人民共和国宪法》<以下简称《宪法》)是国家的根本大法。对于房地产法，《宪法》也作出了原则性规定，如(宪法》第十条明确了土地的所有权权属关系：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”该条也同时规定了关于土地的转让问题：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。《宪法》的第十条还对土地征收或征用和利用作了原则性规定。《宪法》具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。

(二)全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律

专门法律：如《城市房地产管理法》和《土地管理法》。

相关法律：如《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权法》)、《民法通则》、《城乡规划法》、《合同法》、《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)等。这些法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系中的最重要的法律规定，都是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。

(三)国务院发布的房地产方面的行政法规

《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(以下简称《土地管理法实施条例》)、《城市房屋拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《住房公积金管理条例》等，是我国房地产法律体系的重要组成部分。行政法规须经国务院常务会议讨论通过并以国务院总理令的形式发布。

(四)地方性法规

是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。如《安徽省城市房地产交易管理条例》等。注：地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同法律、行政法规相抵触的前提下，效力不超出本行政区域范围，作为地方司法依据之一的规范性文件的总称。

省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和国务院批准的较大市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行。

(五)行政规章

包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。房地产方面的部门规章主要是指国务院住房城乡建设行政主管部门制定的规章，如《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《商品房销售管理办法》、《房屋登记办法》《房地产开发企业资质管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等，现行有效的房地产方面的部门规章有20多件。另外，国家发改委、国土资源部也颁布了一些房地产方面的部门规章。政府规章是有立法权的地方政府根据法律、法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产管理的具体问题的规范性文件。行政规章须经部门或政府常务会议讨论通过，并以部门首长令或政府首长令的形式发布。

(六) 最高人民法院的司法解释

最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等，它们也是我国房地产法律体系的组成部分。另外，有关房地产的技术规范及一些规范性文件，也可纳入广义的房地产法律体系的范畴。

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