澳门 房产估价师考试如何备考

发布时间：2020-02-05

澳门新的一年考试了哦，房产估价师的新一轮的考试即将开始了，当今社会新房、旧房，大房、小房，买房、卖房，换房、租房……房产成为一种多样化的商品，其交易也日益频繁。换几个地方、搬几次家，将成为生活中的平常事。可怎么换房、怎么买房，这其中大有学问。有人把房产作为一种投资，越换越增值;有人却因为一个错误的决定，而损失惨重;有人不知行情，举棋不定。请个估价师作投资顾问，估算房产价值，也许能帮你拿个主意——房地产估价师就这样慢慢地走入我们的生活。那现在新一轮的考试来了，咱们要如何备考房产估价师呢，请继续往下面看，51题库考试学习网将给大家带来房产估价师的报考须知的信息，

房产估价师考试介绍：

根据《关于印发《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》的通知》(建房【1995】147号)文件精神，从1995年起，国家开始实施房地产估价师执业资格制度，考试工作从1995年开始实施。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每年举行一次。建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师《执业资格证书》，经注册后全国范围有效。

房产估价师的考试政策：

各省、自治区建委(建设厅)，直辖市房地产管理局;各省、自治区、直辖市人事(人事劳动)厅(局)、职改办，国务院各部委、各直属机构人事(干部)部门： 为加强对房地产市场管理，提高房地产估价人员的素质，积极审慎地建立房地产估价人员的执业资格制度，现将《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》印发给你们，请贯彻执行。

房产估价师考试时间：

2020年房地产估价师为全国统一考试，考试时间预计于2020年10月17、18日举行;房地产估价师考试分4个半天进行，考试时间为2.5小时。

房产估价师考试科目：

房地产估价师考试科目包含《房地产基本制度与政策》(含房地产估价相关知识)、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》。

房产估价师的报名条件：

报考条件按照原建设部、人事部《关于印发〈房地产估价师执业资格制度暂行规定〉和<房地产估价师执业资格考试实施办法>的通知》(建房[1995]147号)执行。

1.凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加房地产估价师执业资格考试：

取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年。

取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年。

取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年。

取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年。

取得房地产估价相 关学科 博士学位。

如不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出。

房地产估价师考试报名条件中的房地产估价相关学科，包括经济、建筑、规划和管理等学科和专业。

以上报名条件中规定的从事房地产估价工作年限计算的截止日期为考试当年12月31日。

不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。

房地产估价师考试报名条件中的房地产估价相关学科，包括经济、建筑、规划和管理等学科和专业。报考人员的"相关专业工作经历"，是指从事房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划工作的经历。报考人员"从事房地产估价实务"年限，是指在依法取得由省建委颁发的房地产评估资格证书的评估机构从事房地产估价实务的年限。报考人员的"实践经历"，是指专职从事房地产估价工作的实际经历。

2020年报名时间暂未公布

房地产估价师考试报名时间一般6月开始，更多房地产估价师报名时间，请关注考试吧房地产估价师考试网。

房产估价师报名方法

报名方式和地点：一般采用网上和现场报名两种方式.由于各省市报名时间与方法有不同，具体信息请参考当地官方公告。

房产估价师的合格标准如下：

房地产估价师资格考试各科目合格标准均为60分(满分均为100分)。

以上内容就是51题库考试学习网为各位正在准备2020年的房产估价师考试的备考的必看的信息哦，现在对房产估价师的考试应该有一定的了解了吧，后期咱们还会定期的更新除了备考的信息之外的学习心得和体会等资讯哦，请继续的关注，希望对你考试能有所帮助!在此也祝愿全国各地的考生通过自己的努力，能够考出好成绩。

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。

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2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
　　1.估价机构应首先审核该在建商业大厦的合法性，要求委托人提供（　）。

　　A.原规划审批文件
　　B.房屋预售许可证
　　C.房屋所有权证、土地使用权证
　　D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证

答案：D

解析：

本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。在建项目抵押，应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。

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下列房地产中，能够作为拍卖标的物的是( )。 　

A.抵押的房地产
B.未经共有人书面同意的共有房产
C.未依法取得不动产权证书的房产
D.用于城市基础设施建设的划拨用地

答案：A

解析：

以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：
1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金；
2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证；
3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件；
4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；
5)出让合同约定的其他条件；
6)划拨方式取得的除符合2)、3)、4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。
(3)以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。
(4)集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：
1)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产产权证书；
2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。
(5)下列划拨用地不可以拍卖：
1)国家机关用地和军事用地；
2)城市基础设施用地和公益事业用地；
3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
4)法律、行政法规规定的其他用地。
(6)抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。

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新开发区土地的分宗估价，（　）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

A、比较法
B、成本法
C、收益法
D、假设开发法

答案：B

解析：

本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

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房地产估价报告封面及目录(略）
致委托估价方函(略）
估价师声明（略）
某写字楼房地产估价结果报告
一、委托方（略）
二、受托方（略）
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略）。
四、估价目的
为委托方抵押贷款提供价格参考。
五、估价时点2007年5月11日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许，技术上可能、财务上可行的合理论证;③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。
十、估价结果
经评估测算估价对象单价：8066元/m2;总价：106.23万元（大写：人民币壹佰零陆万贰仟叁佰元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
某写字楼估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
(一）收益还原法
1.年房地总收益
根据估价对象的实际租金为3元/(m2*天）（其中包含维修费、管理费、税金、保险费等），因为租金损失率为10%,则年房地总收益：
3元/(m2*天）X365天/年X(1—10%)=985.5元/(m2.年）
2.年房地总费用
(1)管理费。根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5元/(m2.年）X5%=49.28元/(m2*年）。
(2)维修费。为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元，则年维修费用为：
985.575/(m2.年）X2%=19.71元/(m2*年）
(3)保险费。按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：
985.5元/(m2*年）X2%0=1.97元/(m2*年）
(4)税费。房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此，
税费=985.5元/(m2*年）X5.5%=54.2元/(m2.年）
(5)房屋折旧费。框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为：
985.5元/(m2.年）X(1—0）÷50=19.71元/(m2.年）
年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费=144.87元/(m2*年）
3.年房地纯收益
年房地纯收益=年房地总收益一年房地总费用=840.63元/(m2*年）
4.房地产价格
房地产资本化率取10%，则房地产总价格为：

(二）市场比较法
1.选取可比实例要求（略）
比较案例如下：
可比实例A:
位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为10200元，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。
可比实例B:
位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约9.5km,周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为8100元，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。
可比实例C:
位于某路某号，框架结构；距离商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约
2. 5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。
2.编制比较因素条件说明表
估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3—40。


4.编制比较因素修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数见表3—42。

表3—42比较因素修正系数表
根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为8161.52元/m2。
(三）估价结果确定
评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为8066元/m2。
(四）估价结论（略）

答案：

解析：

(1)缺少估价的假设和限制条件。
(2)房地产权利状况无依据。
(3) 土地权利状况无依据。
(4)缺少估价时点原则。
(5)估价结果报告总地价缺少货币种类。
(6)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。
(7)缺少区域因素描述。
(8)收益还原法租金采用实际租金错误。
(9)总费用中包含折旧费错误。
(10)资本化率取值无依据。
(11)市场比较法比较因素所取指数无依据。
(12)比较案例A、B两个因素中的距地铁站距离因素修正有错误。
(13)比较案例A距离商服中心距离因素修正系数有错误。
(14)比较案例的交易日期不具体。
(15)估价结果取值无依据。
(16)估价结果报告中缺估价报告的有效期。
(17)收益还原法计算维修费错误。
(18)收益还原法计算保险费错误。
(19)收益还原法计算房屋折旧费错误。
(20)报告缺少附件。

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