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9～12 某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
第 9 题 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。
A．商业用途
B．工业用途
C．估价师确定的用途
D．商业与工业混合用途
参考答案
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考题
（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?
考题
估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（--）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值六、估价时点：2008年9月5日。七、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；3．《房地产估价规范》（GB/T50291--1999）；4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》（A市人民政府令130号）；5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》；6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（A房市[2002]148号）；7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》（A价房字[2004]74号）；8．《房屋拆迁许可证》（证号：×规拆许（2008）第××号）；9．托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等；10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。八、估价原则（略）九、估价方法由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告使用期限（略）
考题
（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 第 11 题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
考题
（三）某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价，第 8 题 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。A．商业用途B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混合用途
考题
请教:2010年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(9)第1大题第4小题如何解答?
【题目描述】
第 4 题某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（ ）。
考题
某房地产开发公司在拆迁王姓的一户民房时，因拆迁补偿价格发生争执，委托某房地产评估公司对王某的住房重新进行评估。该评估公司进场勘察是2006年9月6日，双方签订拆迁补偿合同是2006年4月10日。评估公司确定以2006年9月6日作为估价时点进行估价。自2006年5月以来，该市房地产市场受全国房地产价格上涨的影响出现明显上涨行情，房地产市场价格平均每月上涨3％左右。该评估公司依据当前房地产市场价格做出估价，其价格却并不为开发公司认可，请问这是何原因?估价公司是否有错?如有，错在哪儿?整个案例有什么问题吗?
考题
(三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。A．商业用途B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混合用途
考题
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2．如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
考题
指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）
本次估价背景情况如下：
估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。
以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段：
3.估价对象最高最佳利用分析
估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：
（1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：
1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润＞现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；
2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润＞现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；
3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润＞现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；
4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价；
5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；
6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。
该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：
登记用途、规划用途之间不一致的，可根据抵押估价目的，选用工业房地产用途进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：
1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；
2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。
（九）估价对象风险提示
估价对象风险提示分析主要包括：1）关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；5）合理使用评估价值；6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。
考题
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
考题
下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。A、 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
B、 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C、 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D、 房地产估价人员可以假定估价时点
E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
考题
某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（）A、预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用B、预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用C、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利D、按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果
考题
李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡. 请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡.张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡.你认为应如何解释该估价结果的合理性?
考题
下列关于被拆迁房屋估价的说法中，正确的有（ ）。A、拆迁补偿费用应当由具有房地产估价资质的机构评估确定B、拆迁部门和被征用人应当向房地产估价机构如实提供有关情况和资料C、房地产估价机构作出拆迁补偿估价报告后，应当首先经房地产估价专家委员会评审D、对拆迁补偿估价报告有异议的，可以以口头的方式向房地产估价专家委员会申请重新评审E、拆迁部门和被征收人可以协商一致确定拆迁补偿估价机构
考题
判断题某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）A
对B
错
考题
判断题对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。( )(2010年试题)A
对B
错
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