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单选题
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（ ）。
A
原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B
原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C
业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D
该500万元可再次抵押
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考题
（一）某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。第 4 题 采用成本法估价时，计算该建筑物折旧，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B．按建筑物耐用年限计算C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D．按建筑物已使用年限计算
考题
假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增3DT 500万元。下列表述中正确的是（ ）。A．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C．业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D．该500万元可再次抵押
考题
该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为( )。A．该两幢建筑物的抵押评估价格之和B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C．该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
考题
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（ ）。A．该两幢建筑物抵押评估价值之和B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C．该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
考题
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请分析说明房地产估价师这样做的理由。
考题
11～13 某公司于2002年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元。该公司2004年6月18日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元。第 11 题 2002年6月18日，该房地产抵押评估价值P应为（ ）万元。A．500B．560C．440D．400
考题
某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，
2012年9月10日，该房地产抵押评估价值P应为（ ）万元。A、560
B、500
C、440
D、400
考题
工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（）。
A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和
B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
考题
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
7.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（ ）。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和
B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
考题
估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。
由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（ ）。
A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产
B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产
C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门
D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值
考题
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（ ）。A.划拨土地使用权可以单独设定抵押
B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日
C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘
D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性
考题
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
对该房改房进行估价时，表述不正确的是（ ）。A、利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格
B、利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格
C、利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益
D、该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题
考题
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
6.采用成本法估价时，估价的基本路线为（ ）。
A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格
B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧
C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值
考题
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）万元。A、2800B、2940C、4000D、4200
考题
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ ）。A、收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B、估价时点应设定为2004年3月1日C、净收益中应扣除建筑物折旧额D、应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
考题
李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营，于2009年6月以3000元／m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元／m2。请问：1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？2．2011年7月该房屋被列入征收范围，国有土地上房屋征收决定公告颁发日为2011年7月30日，乙房地产估价机构受征收人委托进行国有土地上房屋征收估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2011年4月征收的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性？
考题
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（）。A、该两幢建筑物的抵押评估价格之和B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
考题
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。A、按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B、按建筑物耐用年限计算C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D、按建筑物已使用年限计算
考题
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（ ）A、该两幢建筑物抵押评估价值之和B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D、该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
考题
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（ ）。A、该两幢房屋的抵押评估价格之和B、该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C、该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D、该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
考题
李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡. 请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡.张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡.你认为应如何解释该估价结果的合理性?
考题
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（ ）。A、原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B、原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C、业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D、该500万元可再次抵押
考题
单选题某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（）。A
该两幢建筑物的抵押评估价格之和B
该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C
该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D
该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
考题
单选题某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ ）。A
收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B
估价时点应设定为2004年3月1日C
净收益中应扣除建筑物折旧额D
应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
考题
单选题某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）万元。A
2800B
2940C
4000D
4200
考题
单选题某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（ ）。A
原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B
原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C
业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D
该500万元可再次抵押
考题
单选题某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（ ）A
该两幢建筑物抵押评估价值之和B
该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C
该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D
该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
考题
单选题某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。A
按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B
按建筑物耐用年限计算C
按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D
按建筑物已使用年限计算
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