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某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
参考答案
参考解析
解析： 本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。
（1）应首选比较法和收益法评估，有条件选用比较法的，应首选比较法；收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
（2）该大楼拍卖底价评估的技术路线为：1）分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；2）选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；3）确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；4）按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，据调整计算结果综合确定拍卖底价。
（1）应首选比较法和收益法评估，有条件选用比较法的，应首选比较法；收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
（2）该大楼拍卖底价评估的技术路线为：1）分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；2）选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；3）确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；4）按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，据调整计算结果综合确定拍卖底价。
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考题
（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
考题
某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
考题
某公司一幢办公综合楼于2005年10月建成，为钢筋混凝土结构，共9层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
考题
某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。（1）1996年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。（2）1997年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该房地产拍卖价格的评估。（3）1998年，企业以该房地产向保险公司投保，保险公司受企业委托进行投保价值的评估。（4）1999年，该房屋因火灾被烧坏，保险公司受企业委托进行理赔的评估。
考题
某企业流动资金匮乏，一直拖欠缴纳税款。为恢复生产，该企业将办公楼抵押给某银行获得贷款。此后，该企业因排污超标被环保部门罚款。现银行、税务部门和环保部门均要求拍卖该办公楼以偿还欠款。关于拍卖办公楼所得价款的清偿顺序，下列哪一选项是正确的?( ）(2014年）A.银行贷款优先于税款
B.税款优先于银行贷款
C.罚款优先于税款
D.三种欠款同等受偿，拍卖所得不足时按比例清偿
考题
某施工企业拥有一处办公楼，评估价为5000万元。该施工企业从A银行贷款3000万元、从B 银行贷款2000万元，并与B银行办理了抵押登记。后该施工企业无力还款，经诉讼后拍卖办公楼，取得售楼款3000万元用于清偿A、B银行债务。A、B银行债权的分配数额应为（ ）。（2012年真题）
A、A银行1000万元，B银行2000万元
B、A银行1800万元，B银行1200万元
C、A、B银行各1500万元
D、A银行2000万元，B银行1000万元
考题
某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。
1小题>
1998年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。
2小题>
1999年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该旁地产拍卖价格的评估。
3小题>
1996年，企业以该房地产向保险公司投保，受企业委托进行投保价值的评估。
4小题>
1997年，该房屋因火灾被烧坏，受企业委托进行理赔的评估。
考题
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）。
A.拍卖佣金 B.营业税及附加
C.评估费 D.房地产税
考题
某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现委托甲房地产估价机构评估拍卖底价。
1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价，简述各自的技术路线。
2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍，怎样处理
考题
（2012年真题）某施工企业拥有一处办公楼，评估价为5000万元。该施工企业从A银行贷款3000万元、从B银 行贷款2000万元，并与B银行办理了抵押登记。后该施工企业无力还款，经诉讼后拍卖办公楼，取得售楼款3000万 元用于清偿A、B银行债务。A、B银行债权的分配数额应为（ ）。A.A银行1000万元，B银行2000万元
B.A银行1800万元，B银行1200万元
C.A.B银行各1500万元
D.A银行2000万元，B银行1000万元
考题
某施工企业拥有一处办公楼，评估价为5000万元。该施工企业从A银行贷款3000万元、从B银 行贷款2000万元，并与B银行办理了抵押登记。后该施工企业无力还款，经诉讼后拍卖办公楼，取得售楼款3000万 元用于清偿A、B银行债务。A、B银行债权的分配数额应为（ ）。A.A银行1000万元，B银行2000万元
B.A银行1800万元，B银行1200万元
C.A.B银行各1500万元
D.A银行2000万元，B银行1000万元
考题
王某2015年购得一商铺，以每月4000元租金租给李某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，王某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，王某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。
王某出租该商铺，若需缴纳增值税，税率应为（ ）。A.1%
B.1.5%
C.3%
D.5%
考题
王某2015年购得一商铺，以每月4000元租金租给李某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，王某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，王某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。
5.关于王某的房屋抵押，表述错误的是（ ）。A、 王某将该商铺抵押后又在屋顶搭建一阁楼，该阁楼也应当属抵押财产
B、 王某应当将房屋抵押情况告之李某
C、 经估价机构评估，王某商铺价值70万元，该商铺的价值大于所担保债权，其余额还可以再次抵押
D、 王某到期不能偿还债务、拍卖、变卖商铺时，李某有优先购买权
考题
某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大 楼所得的价款按（ ）顺序清偿。A:贷款合同签订的先后
B:贷款数额的大小
C:各银行起诉的先后
D:抵押登记的先后
考题
刘某2005年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。(2007年真题)
下列关于刘某抵押房屋的表述中，错误的为（ ）。A.刘某将该商铺抵押后又在屋顶搭建一阁楼，该阁楼也应当属抵押财产
B.刘某应当将房屋抵押情况告之吴某
C.经估价机构评估，刘某商铺价值70万元，该商铺的价值大于所担保债权，其余额还可以再次抵押
D.刘某到期不能偿还债务、拍卖、变卖商铺时，吴某有优先购买权
考题
共用题干
刘某2011年购得一商铺，以每月2000元的租金租给吴某，租期5年.半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记.抵押到期后，刘某未能偿还债务.银行依法申请人民法院拍卖该商铺.关于刘某的房屋抵押，表述错误的是().A:刘某将该商铺抵押后又在屋顶搭建一阁楼，该阁楼也应当属抵押财产B:刘某应当将房屋抵押情况告之关某C:经估价机构评估，刘某商铺价值70万元，该商铺的价值大于所担保债权，其余额还可以再次抵押D:到某到期不能偿还债务，拍卖、变卖商铺时，吴某有优先购买权
考题
甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。
乙银行实现抵押权的方式为（）。
A.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖
B.抵押物直接归乙银行所有
C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物
D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖
考题
刘某2010年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。如果拍卖、变卖刘某商铺，刘某应当缴纳（）。A、契税B、营业税C、房产税D、印花税
考题
某企业流动资金匮乏，一直拖欠缴纳税款。为恢复生产，该企业将办公楼抵押给某银行获得贷款。此后，该企业因排污超标被环保部门罚款。现银行、税务部门和环保部门均要求拍卖该办公楼以偿还欠款。关于拍卖办公楼所得价款的清偿顺序，下列哪一选项是正确的?A、银行贷款优先于税款B、税款优先于银行贷款C、罚款优先于税款D、三种欠款同等受偿，拍卖所得不足时按比例清偿
考题
刘某2010年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。下列关于刘某抵押房屋的表述中，错误的为（）。A、刘某将该商铺抵押后又在屋顶搭建一阁楼，该阁楼也应当属抵押财产B、刘某应当将房屋抵押情况告之吴某C、经估价机构评估，刘某商铺价值70万元，该商铺的价值大于所担保债权，其余额还可以再次抵押D、刘某到期不能偿还债务、拍卖、变卖商铺时，吴某有优先购买权
考题
因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是（）。A、属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减B、采用完全市场公开价值标准评估底价C、根据法院出具的意见评估底价D、根据案件申请执行方的意见评估底价
考题
单选题.某企业转让一幢旧的办公大楼，建造时造价为400万元。经资产评估机构评定，转让时该大楼的重置成本为1 000万元，成新度折扣率为七成。在计算土地增值税时，其评估价格为（ ）万元。A
400B
700C
1 000D
1 400
考题
单选题某企业转让一幢旧的办公大楼，建造时造价为400万元。经资产评估机构评定，转让时该大楼的重置成本为1000万元，成新度折扣率为七成。在计算土地增值税时，其评估价格为（）万元。A
400B
700C
1000D
1400
考题
单选题某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按(）顺序清偿。A
贷款合同签订的先后B
贷款数额的大小C
各银行起诉的先后D
抵押登记的先后
考题
问答题某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
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