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待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为可比交易实例，有关情况如表4-5所示。
已知以下条件:
(1)交易情况正常。
(2)2015年以来，土地价格每月比2015年10月上涨1%。
(3)可比交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区位因素修正系数情况可参照表4-6进行判断。
注:比较标准以待估地块的各区位因素为标准，即待估地块的区位因素分值为l00。
(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)折现率为8%。
要求:根据上述资料，要求评估待估地块2016年5月的市场价值。
已知以下条件:
(1)交易情况正常。
(2)2015年以来，土地价格每月比2015年10月上涨1%。
(3)可比交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区位因素修正系数情况可参照表4-6进行判断。
注:比较标准以待估地块的各区位因素为标准，即待估地块的区位因素分值为l00。
(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)折现率为8%。
要求:根据上述资料，要求评估待估地块2016年5月的市场价值。
参考答案
参考解析
解析：分析:
(1)交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
(2)交易日期修正。交易实例A交易日期修正系数=107÷100=1.07
交易实例B交易日期修正系数=105÷100=1.05
交易实例C交易日期修正系数=104÷100=1.04
注:由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期2015年10月至评估基准日2016年5月地价共上涨了7%j交易实例B从成交期2015年12月至评估基准日2016年5月地价共上涨5%；交易实例C从成交期2016年1月至评估基准日2016年5月地价共上涨了4%。
(3)区位因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需进行区位因素调整。
交易实例B区位因素调整系数=100÷86=1.163
交易实例C区位因素调整系数=100÷93=1.075
注:式中86由表4-6中纵向加总获得，同理93也由表4-6纵向加总获得。
(4)个别因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)权益状况修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与
C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%):
交易实例A及C剩余年限修正系数=
(6)计算待估土地初步价格。
A=1500×1×1.07×1×1.03×o.9659=1597(元/平方米)
B=1400×1×l.05×l.163×l.03=1761(元/平方米)
c=1450×1×l.04×1.075×1.03×0.9659=1613(元/平方米)
(7)采用算数平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1597+1597+1613)÷3=1657(元/平方米)
待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)
(1)交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
(2)交易日期修正。交易实例A交易日期修正系数=107÷100=1.07
交易实例B交易日期修正系数=105÷100=1.05
交易实例C交易日期修正系数=104÷100=1.04
注:由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期2015年10月至评估基准日2016年5月地价共上涨了7%j交易实例B从成交期2015年12月至评估基准日2016年5月地价共上涨5%；交易实例C从成交期2016年1月至评估基准日2016年5月地价共上涨了4%。
(3)区位因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需进行区位因素调整。
交易实例B区位因素调整系数=100÷86=1.163
交易实例C区位因素调整系数=100÷93=1.075
注:式中86由表4-6中纵向加总获得，同理93也由表4-6纵向加总获得。
(4)个别因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)权益状况修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与
C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%):
交易实例A及C剩余年限修正系数=
(6)计算待估土地初步价格。
A=1500×1×1.07×1×1.03×o.9659=1597(元/平方米)
B=1400×1×l.05×l.163×l.03=1761(元/平方米)
c=1450×1×l.04×1.075×1.03×0.9659=1613(元/平方米)
(7)采用算数平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1597+1597+1613)÷3=1657(元/平方米)
待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)
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收益性物业运用市场法估价的步骤为()A:搜集交易实例→选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格B:搜集交易实例→对可比实例成交价格进行处理→选取可比实例→求取比准价格C:选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→搜集交易实例→求取比准价格D:选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格→搜集交易实例
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若从中选取三个案例作为可比实例，则下面四组中，第( )组可以作为可比实例。
A、 ABC
B、 BCD
C、 CDA
D、 DAB
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单位：万元
被评估对象与这三个可比交易案例从债权情况、债务人情况、不良资产的市场情况、交易情况等方面进行比较、量化打分，得到交易案例比较法因素调整表如下所示：
交易案例比较法因素调整表
要求：
（1）计算因素调整前可比交易案例的债权回收比例
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考题
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B. 交易实例的内容应包括不动产基本情况、成交日期、成交价格等
C. 交易实例应是实际成交的真实案例
D. 为减少工作量， 网络等媒体上发布的" 案例" 可以直接作为交易实例
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A. 甲
B. 乙
C. 丙
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为评估某商品住宅楼的价格，在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下所示：
(1)可比实例交易情况，如下表所示：
上表交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度。 (2)该类住宅2007年1月至8月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117，116， 117(均以上个月为100)。 (3)房地产状况的比较判断结果，如下表所示：
试利用上述资料测算该商品住宅楼：2007年8月31日的正常市场价格。
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市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。一般来讲市场法评估应具备的条件主要有下列选项中的（）A、要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于5个B、选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性C、交易时间与评估基准日尽可能接近D、交易应具有透明性、公平性和有效性E、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致
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采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。A、可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格B、可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C、可比实例成交价格－交易情况修正系数=正常价格D、可比实例成交价格÷交易情况修正系数=正常价格
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运用市场法估价的步骤顺序是（）。A、搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格B、搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格C、搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格D、选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
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运用市场法估价一般的步骤叙述正确的是（）。A、搜集交易实例→选取可比实例→对可比实例的成交价格进行适当的处理→求取比准价值B、选取可比实例→搜集交易实例→对可比实例的成交价格进行适当的处理→求取比准价值C、对可比实例的成交价格进行适当的处理→搜集交易实例→选取可比实例→求取比准价值D、搜集交易实例→选取可比实例→求取比准价值→对可比实例的成交价格进行适当的处理
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多选题运用市场法鉴证房地产价格时，关于交易实例与可比实例，下列说法正确的有（ ）。[2007年真题]A可比实例必定是交易实例B交易实例必定是可比实例C可比实例不一定是交易实例D交易实例不一定是可比实例E可比实例和交易实例无关联
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单选题房地产评估中，市场法的操作步骤是（ ）。A
搜索交易实例→选取3~10个可比实例→建立可比价格基础→交易情况修正→交易日期修正→房地产状况调整→求取比准价格B
搜索交易实例→选取3~10个可比实例→建立可比价格基础→交易日期修正→交易情况修正→房地产状况调整→求取比准价格C
搜索交易实例→选取3~10个可比实例→交易情况修正→交易日期修正→建立可比价格基础→房地产状况调整→求取比准价格D
搜索交易实例→选取3~10个可比实例→建立可比价格基础→交易情况修正→交易日期修正→房地产状况调整→建立可比价格基础→求取比准价格
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多选题乙房地产估价公司评估时，一般的步骤为（ ）。A搜集交易实例B选取可比实例C对可比实例成交价格进行处理D计算比较价格
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