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甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
在扣除项目中，关于估价中对该写字楼装修部分处理的说法，正确的是（ ）。
在扣除项目中，关于估价中对该写字楼装修部分处理的说法，正确的是（ ）。
A.室内外装饰装修因重修设计装修不作扣除项
B.室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算
C.室内外装饰装修部分应采用价值时点的平均装饰装修费用进行测算
D.室内外装饰装修部分采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算
B.室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算
C.室内外装饰装修部分应采用价值时点的平均装饰装修费用进行测算
D.室内外装饰装修部分采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算
参考答案
参考解析
解析：这里评估的是投资价值，室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算，而不能采用平均装饰装修费用进行测算。
更多 “甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。 在扣除项目中，关于估价中对该写字楼装修部分处理的说法，正确的是（ ）。 A.室内外装饰装修因重修设计装修不作扣除项 B.室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算 C.室内外装饰装修部分应采用价值时点的平均装饰装修费用进行测算 D.室内外装饰装修部分采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算” 相关考题
考题
下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（ ）。A．该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B．该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C．该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D．该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续
考题
下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B．该宗地无论是划拨还是出让土地使用权．因己取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C。该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后。才能办理抵押登记手续D。该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽末取得施工许可证，也可办理抵押登记手续
考题
现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/㎡。A．486．52B．521．74C．559．50D．1398．76
考题
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。
A、 该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
B、 该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记
C、 该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续
D、 该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续
考题
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
2.该在建工程的抵押面积为（ ）。
A.住宅和商铺可销售面积之和
B.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积
C.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积和公建面积
D.住宅和商铺总规划建筑面积之和
考题
某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
请问：
1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？
2. 一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
考题
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
丙估价机构选用了假设开发法，采用比较法和收益法对办公用房的开发完成后市场价值进行评估，如果测算的收益价格偏高，则该在建工程开发完成后的价值的确定应（ ）。
A.简单算术平均值得到最后结果
B.加权平均，收益法权重小于比较法
C.加权平均，收益法权重大于比较法
D.根据市场分析，不考虑比较法的影响
考题
某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？
考题
某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
考题
因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？
、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？
考题
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
如果选用动态方法，估价过程中折现率的确定，正确的是（ ）。
A.根据银行的贷款利率8%确定
B.根据此类房地产的平均报酬率8.5%确定
C.采用安全利率加风险调整值8.9%作为折现率
D.折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定
考题
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
估价机构应首先审核该在建工程的合法性，要求委托人提供（ ）。A、原规划审批文件
B、后修改的规划审批文件
C、向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
D、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
考题
甲公司2016年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为9500元/m2。甲公司拟分两期建设30栋精装修住宅。第一期共15栋，主力户型为90m2的二室一厅，于2017年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为9800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为9860元/m2，其余4栋无人承接，退还给甲公司。
第二期产品以140m2三室两厅为主， 2018年6月当工程竣工后，建成的精装修住宅以11200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，
1.乙房地产估价公司评估拍卖底价的委托人是甲公司吗拍卖底价评估属于鉴证性评估还是咨询性评估估价技术路线是什么
2.乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些
考题
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
3.采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。
A.自己开发
B.溢价转让
C.被迫转让
D.自愿转让
考题
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
本次估价的价值类型为（ ）。
A.快速变现价值
B.投资价值
C.拍卖底价
D.现状价值
考题
2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
1.估价机构应首先审核该在建商业大厦的合法性，要求委托人提供（ ）。
A.原规划审批文件
B.房屋预售许可证
C.房屋所有权证、土地使用权证
D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
考题
适合采用假设开发法进行估价的情况包括（ ）。
A、在建工程
B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产
C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产
D、可供开发建设的土地
E、市场交易活跃的房地产
考题
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
根据上述资料，回答13-16题：
乙房地产评估机构对该房地产估价本质上是评估房地产的( )。A. 价值
B. 价格
C. 使用价值
D. 质量
考题
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
根据上述资料，回答下列问题：
下列各项中，属于乙房地产评估机构估价的基本程序的是（ ）。
A.获取估价业务
B.受理估价委托
C.粗略估算
D.搜集估价所需资料
考题
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
乙房地产评估机构对该房地产估价本质上是评估房地产的( )。A. 价值
B. 价格
C. 使用价值
D.质量
考题
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
乙房地产评估机构对写字楼A的价格评估应以( )为基础进行评估。A. 基准地价
B.标定地价
C.各类房屋重置价格
D.土地价格
考题
关于装饰装修工程的说法，正确的是：( )A.因装饰装修工程设计原因造成的工程变更责任应由业主承担
B.对装饰材料的质量发生争议时，应有监理工程师调解并判定责任
C.在主体结构或基体、基层完成后便可进行装饰装修工程施工
D.装饰装修工程施工前应有主要材料的样板或做样板间，并经有关各方确认
考题
下述对建筑装饰装修工程设计的要求，哪项表述是不准确的？( )A.承担建筑装修工程设计的单位应具备相应设计资质
B.建筑装饰装修工程应具有经批准的装饰装修方案设计文件
C.建筑装饰装修设计应符合城市规划、消防、环保、节能等有关规定
D.建筑装饰装修工程设计深度应满足施工要求
考题
关于建筑装饰装修对建筑结构的影响，说法正确的是（ ）。A.当各种增加的装饰装修荷载不能控制在允许范围以内时，应对结构进行重新核验.确认
B.建筑装饰装修工程设计必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能
C.建筑装饰装修工程施工中，严禁违反设计文件擅自改动建筑主体.承重结构
D.建筑装饰装修工程施工中，严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水.暖.电.燃气.通讯等配套设施
E.建筑装饰装修工程所使用的材料应按设计要求进行防火.防腐和防锈处理
考题
承担建筑装饰装修设计的单位应对建筑物进行必要的了解和实地勘察，设计深度应( )。A.建筑装饰装修工程设计必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能
B.建筑装饰装修工程设计应遵循已经批准的装饰装修方案设计文件
C.建筑装饰装修工程设计应符合城市规划、消防、环保、节能等有关规定
D.建筑装饰装修工程设计深度应满足施工要求
考题
某土地估价机构接受法院委托，为确定某在建工程项目用地拍卖底价进行评估。该在建工程建筑主体框架于八年前完成施工并封顶，但未进行主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建设。在评估组织和有关事项处理中，下列做法（ ）不正确。A、因业务繁忙，土地估价机构只安排一名估价师甲某进行现场勘察并填写《土地现场勘察表》B、土地估价报告完成后，因甲某生病住院，土地估价报告由乙某撰写并以其名义独立签署C、估价时，土地面积依据原划拨土地使用权证书确定，建筑面积指标等依据《建设工程规划许可证》等资料确定D、因土地使用权出让手续未办理，土地估价时以不低于评估价格的30%为原则，由估价师按经验判断确定并扣除土地使用权出让金E、建筑工程未作质量鉴定，估价师在估价报告假设条件中假设“建筑物现有质量状况基本良好，无须进行特殊处理”
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