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甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
丙估价机构选用了假设开发法，采用比较法和收益法对办公用房的开发完成后市场价值进行评估，如果测算的收益价格偏高，则该在建工程开发完成后的价值的确定应（ ）。
丙估价机构选用了假设开发法，采用比较法和收益法对办公用房的开发完成后市场价值进行评估，如果测算的收益价格偏高，则该在建工程开发完成后的价值的确定应（ ）。
A.简单算术平均值得到最后结果
B.加权平均，收益法权重小于比较法
C.加权平均，收益法权重大于比较法
D.根据市场分析，不考虑比较法的影响
B.加权平均，收益法权重小于比较法
C.加权平均，收益法权重大于比较法
D.根据市场分析，不考虑比较法的影响
参考答案
参考解析
解析：甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
更多 “甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。 丙估价机构选用了假设开发法，采用比较法和收益法对办公用房的开发完成后市场价值进行评估，如果测算的收益价格偏高，则该在建工程开发完成后的价值的确定应（ ）。 A.简单算术平均值得到最后结果 B.加权平均，收益法权重小于比较法 C.加权平均，收益法权重大于比较法 D.根据市场分析，不考虑比较法的影响” 相关考题
考题
某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。A．假设开发法和基准地价修正法两种方法B．假设开发法和成本法两种方法C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
考题
关于假设开发法，下列叙述正确的有（ ）。A.假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同．是预期原理
B.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法
C.假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价．如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等
D.对于有城市规划设计条件要求．但规划设计条件尚未明确的待开发房地产．难以采用假设开发法
E.假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格
考题
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜采用（ ）方法。
A、临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法
B、临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法
C、临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法，也可选用收益法
D、临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法
考题
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。
A、 该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
B、 该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记
C、 该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续
D、 该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续
考题
本次估价背景情况如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：
1.根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。
4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。
考题
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。
在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（ ）。
A、价值时点的住宅市场价格
B、三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点
C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
考题
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。
在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（ ）。A.价值时点的住宅市场价格
B.三期开发完成后的市场价格，分别折现至价值时点
C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
考题
某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？
考题
某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。
本次估价的价值类型为（ ）。
A.快速变现价值
B.投资价值
C.谨慎价值
D.现状价值
考题
某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
考题
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
如果选用动态方法，估价过程中折现率的确定，正确的是（ ）。
A.根据银行的贷款利率8%确定
B.根据此类房地产的平均报酬率8.5%确定
C.采用安全利率加风险调整值8.9%作为折现率
D.折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定
考题
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
估价机构应首先审核该在建工程的合法性，要求委托人提供（ ）。A、原规划审批文件
B、后修改的规划审批文件
C、向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
D、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
考题
某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。
估价测算中应采用的投资回报率为（ ）。
A.7.5%
B.8%
C.9%
D.10%
考题
甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。
下列不属于假设开发法的估价前提的是（ ）。A.业主自行开发前提
B.自愿转让开发前提
C.被迫转让开发前提
D.业主被迫开发前提
考题
甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。
下列有关假设开发法的运用，描述错误的是（ ）。A.投资利息只有静态分析法中才需要测算
B.销售税费一般不计算利息
C.开发完成后的价值不能采用成本法求取
D.假设开发法与成本法无法同时采用
考题
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
3.采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。
A.自己开发
B.溢价转让
C.被迫转让
D.自愿转让
考题
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
在扣除项目中，关于估价中对该写字楼装修部分处理的说法，正确的是（ ）。 A.室内外装饰装修因重修设计装修不作扣除项
B.室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算
C.室内外装饰装修部分应采用价值时点的平均装饰装修费用进行测算
D.室内外装饰装修部分采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算
考题
某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：
1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？
2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？
考题
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
本次估价的价值类型为（ ）。
A.快速变现价值
B.投资价值
C.拍卖底价
D.现状价值
考题
本次估价背景如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3 年，规划总建筑面积为1.5 万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：
（六）估价方法适用性分析
1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用
假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。
4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。
用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。
考题
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
若C房地产估价机构为二级资质，则其不可以从事的房地产估价业务是（ ）。
A、公司上市
B、司法鉴定
C、城镇房屋拆迁
D、在建工程抵押
考题
某在建工程于2017年4月1日开工，2018年4月30日因故停工，2018年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。A.10
B.11
C.13
D.14
考题
某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
考题
关于假设开发法，下列叙述正确的有（）。A、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同.是预期原理B、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法C、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价.如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等D、对于有城市规划设计条件要求.但规划设计条件尚未明确的待开发房地产.难以采用假设开发法E、假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格
考题
多选题有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。A交换价值B非市场价值C投资价值D理论价格E标定地价
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