问答题

海王旅行社的选址决策 李琳在她的海王旅行社办公室里度过了周五下午。她清理了一些文件，同时考虑她在月底必须做出的某些决定。4年前，她办了这个旅行社，现在它已成长为年营业额达120万美元的旅行社。她雇佣了5名专职旅游顾问，每年有6个月还另外雇佣兼职导游经纪人。去年海王旅行社的营业额增长了将近40%。李琳说取得这样的成就大部分是由于她努力宣传推销了巡游和团体旅游业务。海王旅行社大约50%的营业额来自商业利润。随着巡游及团体旅游业务的增长，这项营业额已减少到40%以下。 海王旅行社的社址在美国东北部一个近20万人口的城市里。城市的经济很长一段时间主要依靠重工业。然而，随着这个城市日益变为一个重要的商业、银行及医疗中心，其以蓝领阶层为主体的消费特点已逐渐消失。另外，附近的两所大学近十年来在校人数增加了一倍。这一点也促使城市居民职业特征发生了变化。 这座城市及附近地区共有9家旅行社，海王旅行社是位于市中心的4家旅行社之一。和许多城市的情况一样，几年前随着零售商业纷纷迁移到了郊区，市中心开始衰落了。然而，这个城市开始了一项重整市中心的计划，拆除了旧建筑，把主要街道的两个街段改建成一条林荫大道，以吸引新的商业企业。一些新的办公大楼，几所银行，一所新的会议厅和市政中心，几家新餐馆以及一家新的有300间客房的旅馆取代了原有的一些小零售店。 海王旅行社的办事处设在市中心主要的第十八广场街区外端的街面房屋中。李琳4年前为旅行社的开办选择了这个地点，因为她对该城市的中心重建规划满怀信心。她也通过洽谈得到了一个十分优惠的租约这个月底，李琳必须决定是否重续租约。考虑之后，她认为有几种选择。虽然房主已经提出了一个反映了市中心复兴的租金，比她原来的租房费用高出大约60%，她还是能够续约的。她认为还可能协商得到一个稍低些的数字。如果她的业务继续发展，一年内就能使增加的租金得到补偿。除了留在原来的地方外，李琳知道还有许多充分的理由将旅行社迁往新址。一种选择是迁移到海王旅行社的一家竞争者所在的三楼办事处去。这是一家即将停业的地方银行所办的旅行社。这个新地点位于正在发展的市中心。李琳已经和银行负责人洽谈了这个问题，对方提出的租金比海王旅行社目前所在地的租金稍高一点。另一种选择是迁移到一个商业中心去。李琳已经看过两个地方。一个位于城市东北面的一个新开发的地区性商业中心，那里的居民正在不断增加。这个地方的租金比李琳所考虑的任何地点都要高。在这个地点开业还会增加一些额外的管理费用。李琳所考虑的第二个商业中心，是离市中心数英里的一个广场商业点。这个广场商业点是为当地最高级的居民区之一服务的。广场上有一个中型超级市场、一家药店、一家杂货店、一家小餐馆和一家洗染店。海王旅行社所选定的地点原来是一家酒店，租金只比李琳目前所在地点的租金略高一点。李琳觉得每个地点各有利弊。有许多因素促使她签订一个租赁目前所在地点的新租约。其中一个因素是目前的地点更便于将来在必要时进行扩充。同时她担心不仅是在目前的地点，就是在别处也会需要一些额外的管理费用。她意识到如果租金大幅上升，她只能在其他地方降低成本，至少在一段时间内必须这样做。由于这些原因，李琳后来觉得自己越来越倾向于选择广场商业点这个地点了。 结合本案例分析旅行社在选址时重点考虑的因素。