多选题

经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此，下列判断正确的是（　　）。[2010年真题]

A商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款

B商品房预售合同有效，但《预售商品房认购书》无效，故应按公司的意见办理退款

C《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张

D开发商违约，高某有权请求赔偿损失

解析：
AB两项，预售商品房认购书及商品房预售合同是两个相互独立的有效合同，均具有约束力。双方在预售商品房认购书中约定，预购人交纳1万元“保证金”，此保证金实际是担保认购人高某依约履行签订房屋预售合同的义务。认购书中同时约定如签订房屋预售合同，保证金则自动转为定金，本题中认购书有效，该保证金条款亦有效，因此高某与房地产开发公司签订的房屋预售合同生效后，此1万元保证金则自动转为定金。
C项，《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
D项，《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本题中，房地产开发公司违约，高某有权要求其承担赔偿损失的违约责任。