房产估价师 2022_06_15 每日一练
在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于（ ）。
A.点源
B.面源
C.永久性污染源
D.暂时性污染源
B.面源
C.永久性污染源
D.暂时性污染源
某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（ ）元。
A.10923.89
B.12673.39
C.23326.61
D.25076.11
B.12673.39
C.23326.61
D.25076.11
房地产估价报告封面及目录(略）
致委托估价方函(略）
估价师声明（略）
某写字楼房地产估价结果报告
一、委托方（略）
二、受托方（略）
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略）。
四、估价目的
为委托方抵押贷款提供价格参考。
五、估价时点2007年5月11日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许，技术上可能、财务上可行的合理论证;③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。
十、估价结果
经评估测算估价对象单价：8066元/m2;总价：106.23万元（大写：人民币壹佰零陆万贰仟叁佰元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
某写字楼估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
(一）收益还原法
1.年房地总收益
根据估价对象的实际租金为3元/(m2*天）（其中包含维修费、管理费、税金、保险费等），因为租金损失率为10%,则年房地总收益：
3元/(m2*天）X365天/年X(1—10%)=985.5元/(m2.年）
2.年房地总费用
(1)管理费。根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5元/(m2.年）X5%=49.28元/(m2*年）。
(2)维修费。为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元，则年维修费用为：
985.575/(m2.年）X2%=19.71元/(m2*年）
(3)保险费。按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：
985.5元/(m2*年）X2%0=1.97元/(m2*年）
(4)税费。房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此，
税费=985.5元/(m2*年）X5.5%=54.2元/(m2.年）
(5)房屋折旧费。框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为：
985.5元/(m2.年）X(1—0）÷50=19.71元/(m2.年）
年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费=144.87元/(m2*年）
3.年房地纯收益
年房地纯收益=年房地总收益一年房地总费用=840.63元/(m2*年）
4.房地产价格
房地产资本化率取10%，则房地产总价格为：
(二）市场比较法
1.选取可比实例要求（略）
比较案例如下：
可比实例A:
位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为10200元，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。
可比实例B:
位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约9.5km,周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为8100元，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。
可比实例C:
位于某路某号，框架结构；距离商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约
2. 5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。
2.编制比较因素条件说明表
估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3—40。
4.编制比较因素修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数见表3—42。
表3—42比较因素修正系数表
根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为8161.52元/m2。
(三）估价结果确定
评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为8066元/m2。
(四）估价结论（略）
致委托估价方函(略）
估价师声明（略）
某写字楼房地产估价结果报告
一、委托方（略）
二、受托方（略）
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略）。
四、估价目的
为委托方抵押贷款提供价格参考。
五、估价时点2007年5月11日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许，技术上可能、财务上可行的合理论证;③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。
十、估价结果
经评估测算估价对象单价：8066元/m2;总价：106.23万元（大写：人民币壹佰零陆万贰仟叁佰元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
某写字楼估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
(一）收益还原法
1.年房地总收益
根据估价对象的实际租金为3元/(m2*天）（其中包含维修费、管理费、税金、保险费等），因为租金损失率为10%,则年房地总收益：
3元/(m2*天）X365天/年X(1—10%)=985.5元/(m2.年）
2.年房地总费用
(1)管理费。根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5元/(m2.年）X5%=49.28元/(m2*年）。
(2)维修费。为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元，则年维修费用为：
985.575/(m2.年）X2%=19.71元/(m2*年）
(3)保险费。按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：
985.5元/(m2*年）X2%0=1.97元/(m2*年）
(4)税费。房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此，
税费=985.5元/(m2*年）X5.5%=54.2元/(m2.年）
(5)房屋折旧费。框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为：
985.5元/(m2.年）X(1—0）÷50=19.71元/(m2.年）
年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费=144.87元/(m2*年）
3.年房地纯收益
年房地纯收益=年房地总收益一年房地总费用=840.63元/(m2*年）
4.房地产价格
房地产资本化率取10%，则房地产总价格为：
(二）市场比较法
1.选取可比实例要求（略）
比较案例如下：
可比实例A:
位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为10200元，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。
可比实例B:
位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约9.5km,周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为8100元，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。
可比实例C:
位于某路某号，框架结构；距离商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约
2. 5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。
2.编制比较因素条件说明表
估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3—40。
4.编制比较因素修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数见表3—42。
表3—42比较因素修正系数表
根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为8161.52元/m2。
(三）估价结果确定
评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为8066元/m2。
(四）估价结论（略）
根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ）。
A．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
B．建在幢内且为本幢服务的配电房
C．为多幢综合楼服务的物业管理用房
D．人防用的地下室
E．用作公共休憩场所的架空层
城市用地布局结构是否合理，主要体现在（ ）。
A.城市各功能部分的组合与构成的关系
B.城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾
C.是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色
D.所反映的城市总体运营的能动性
E.所反映的城市总体运营的效率与和谐性
B.城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾
C.是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色
D.所反映的城市总体运营的能动性
E.所反映的城市总体运营的效率与和谐性
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
A房地产开发公司改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和（）的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
A房地产开发公司改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和（）的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
A、市级人民政府
B、省级人民政府
C、市、县人民政府土地管理部门
D、市、县人民政府城市规划行政管理部门
B、省级人民政府
C、市、县人民政府土地管理部门
D、市、县人民政府城市规划行政管理部门
房地产损害赔偿的估价，即为价值时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 （ ）