2020年城乡规划师《城市规划实务》考试：建设用地性质变更管理（1）

发布时间：2020-08-21

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实例一

1993年，X市粮食局以建粮油批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500万吨，成交额可达2000万元，实现利税100万元，据说其规模要达到全省，使该市的经济得到繁荣。但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平。粮油批发市场没有建起来，对国家和当地百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局的手里，随后，这些耕地邓被侵害成若干份，每份约为420平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3.5万元。得到土地使用权的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。粮食局自己所建的粮油批发交易大厅，仅有200平方米，而且从未开张。征用了一百多亩土地，只盖了这么小的交易厅，就连这个交易大厅现在也租给了私人，做了存放方便面的库房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解和支持。但是他们现在看到的这种情况，真是让他们不服气，无论如何要弄个明白，讨个说法。

评析：

这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重，造成了恶劣的影响。当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关，否则，就是违法使用土地。但是粮食局却没有按规划、按原来的计划规模建设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来的耕地被改变了了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主管部门和规划行政主管部门提出申请。首先，粮食局应该持计划行政主管部门同意改变并开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核。如果同意，将提出被改变性质的用地的规划设计条件。这包括有关技术条件、技术标准和与周边建设的相关关系。粮食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。所以说，改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。

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下面小编为大家准备了 城乡规划师 的相关考题，供大家学习参考。

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行政法律关系的主体由行政主体相对方的当事人构成，主体双方通常是处于服从领导和被领导、命令和服从的不对等地位。由此出发，下列说法哪个是正确的( )。

A.行政法律关系产生、变更和消灭是双方当事人一致意见的表示
B.行政主体只履行职权不履行职责，行政相对方只能听从
C.主体双方的权利、义务应有双方相互约定，或者自由选择
D.行政主体对违反义务的一方可以运用国家强制力实施制裁或者强制执行

答案：D

解析：

行政法律关系的主体分为行政主体和行政相对人。行政主体，指在行政法律关系中享有行政权，能以自己的名义实施行政决定，并能独立承担实施行政决定所产生相应法律后果的一方主体。构成行政主体的要件是：①依法成立的组织。该组织是由有权机关依法批准成立，包括行政组织和其他社会组织；②具有法定的机构编制、职权与职责，同时必须在法律上拥有独立的行政职权与职责；③能以自己的名义对外实施行政行为；④能依法独立承担法律后果，包括法律规定的有利的后果和不利的后果。

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我国经济发展面临着经济结构战略性调整的重大任务。城市，特别是大城市的规划必须按照()的要求，促进产业结构优化开放。

A:经济发展
B:经济结构调整
C:经济和社会发展
D:经济调整

答案：B

解析：

要加强城市基础设施和城市环境建设，增强城市的综合功能，为群众创造良好的工作和生活环境，这都是经济结构调整的要求。城市规划，特别是大城市的规划必须按照经济结构调整的要求，促进产业结构优化升级。

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某县级市为发展当地经济，拟出让县政府所在镇中心区的一块规划建设用地的土地使用权，该市规划部门依据镇中心区的控制性详细规划提出了规划条件。
曙光房地产开发公司通过土地市场竞得了该建设用地的土地使用权，并与国土部门签订了国有土地使用权出让合同。出让合同中明确了出让地块的位置、使用性质、容积率、绿地率和需要同步建设的公共服务设施等要求，但未对建筑高度做出明确规定。
曙光公司在组织编制修建性详细规划时，为营造良好的居住环境和突出企业形象，向规划部门提出了以下要求:
（1）将用地内原规划安排在西北角的消防站调整到用地东北角;
（2）在维持其他规划条件不变的前提下，将用地东南角两栋住宅楼的高度从18m增加到45m。
该市规划部门经委托省规划院进行专题论证，认为曙光公司提出的要求不违反镇总体规划，也有利于城市功能布局的优化。
试问：（1）曙光公司在通过公开交易的方式取得土地使用权后，是否还可以向规划部门提出变更规划条件的申请？为什么？
（2）规划部门是否可以依法批准曙光公司的以上申请？为什么？依法批准必须履行的程序是什么？

答案：

解析：

（1）曙光公司在通过公开交易的方式取得土地使用权后，还可以向规划部门提出变更规划条件的申请。根据城乡规划法第四十三条的规定，确需变更规划条件的，可以向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。
（2）规划部门依据法律和相关规定，做出是否批准的决定。
（3）依法批准必须履行的程序是:
1）组织控规修改论证；
2）征求地段内利害关系人的意见；
3）提出控规修改报告并报原批准机关同意；
4）编制修改方案，修改后的控制性详细规划经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案；
5）向国土部门通报变更后的规划条件，并进行公示。

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