2020年房地产估价师考试《理论与方法》第五章练习题（16）

发布时间：2020-10-07

各位要参加2020年房地产估价师考试的小伙伴们注意啦！今天51题库考试学习网要给各位小伙伴分享2020年房地产估价师考试《理论与方法》第五章的练习题，希望可以帮到各位小伙伴哦！

多项选择题

1、下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有( )。

A、对交易对象或市场行情缺乏了解的交易

B、被迫出售或被迫购买的交易

C、人为哄抬价格的交易

D、对交易对象有特殊偏好的交易

E、相邻房地产未合并的交易

2、房地产状况调整可分解为( )。

A、区位状况调整

B、实物状况调整

C、权益状况调整

D、收益状况调整

E、交易状况调整

3、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括( )。

A、租赁权限制情况

B、交易税费负担转嫁情况

C、已抵押担保债权情况

D、地役权设立情况

E、利用方式限制情况

4、下列选项中，属于房地产状况调整的方法有( )。

A、直接比较调整

B、间接比较调整

C、总价调整

D、单价调整

E、减法调整

5、下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有( )。

A、直接比较调整法

B、直观比较法

C、总价调整法

D、成本调整法

E、百分比调整法

参考答案及解析

1、【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：(1)利害关系人之间的交易;(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易;(3)被迫出售或被迫购买的交易;(4)人为哄抬价格的交易;(5)对交易对象有特殊偏好的交易;(6)相邻房地产合并的交易;(7)受迷信影响的交易。选项E，相邻房地产合并的交易才属于成交价格偏离正常价格的交易。参见教材P191～192。

2、【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。参见教材P198。

3、【正确答案】 ACDE

【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件(如容积率)、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立统一比较基础。参见教材P199。

4、【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调整、乘法调整。参见教材P200。

5、【正确答案】 BD

【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调整、乘法调整。参见教材P200。

好了，以上就是2020年房地产估价师考试《理论与方法》第五章练习题（16）的全部内容了，如果各位小伙伴还有不清楚的地方，可以进入51题库考试学习网咨询了解哦！

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。
估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
关于房地产抵押估价，下列说法错误的是（　）。

A.估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产
B.应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件
C.房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析
D.为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”

框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是（ ）。

A．独立基础

B．条形基础

C．整体式筏式基础

D．箱形基础

正确答案：A

××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日破土动工，计划于2006年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价5000元/ m2。建筑费为2500元/ m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间为：工期前3个季度各为30%，工期第三个季度各为25%，第四个季度为15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与5 %；年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。

至2006年3月下旬，××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格。

估价单位采用假设开发法进行估价：

预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。

假设该项目在2006年4月1日的价格为P，估算过程如下：

(1)开发完成后的价值为：

5000×25000-125000000元=12500万元

(2)建筑费：

2500×25000=62500000元=6250万元

(3)管理费：

6250×8%=500万元

(4)销售税费：

1 2500×(]O%+5%)/(1+2.01%)2=1801.84万元

(5)计算利润：

(P+6250+500+1801.84)×35%-O.35+2993.14万元

(6)项目价格：

P=12500-6250-500-1801.84-0.35P=2993.14

=P=707.42万元

正确答案：

(1)开发完成后的价值：
5000×25000/(1+2.01%)2＝120122543.06元＝12012.25万元
(2)建筑费：
2500×25000×[0.15/(1+2.01)0.5+O.25/(1+2.01)1.5]=24447803.22元=2444.78万元
(3)管理费：
2444.78×8%=195.58万元
(4)销售税费：
12012．25×(10%+5%)=1801.84万元
(5)利润：
利润=(P+2444.78+195.58)×35%=0.35P+924.13万元
(6)项目价格：
P=12012.25-2444.78-195.58-1801.84-O.35P-924.13
P=4922.9万元

 

房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（）之日起计算。

A.竣工
B.竣工验收
C.入住
D.交付
答案：D
解析：
本题考查的是商品房交付使用。房地产开发公司所开发的商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。

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