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房地产估价案例与分析 问题列表
问题
问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡. 请问： 1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
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问答题某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
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问答题2002年1月，税务机关对某研究所专家张某2001年度个人收入进行调查，经检查核实张某2002年1~12月份个人所得情况如下： (1)每月取得工资收入1500元，1~12月份共计18000元; (2)5月份向某地矿局提供一项专有技术，一次取得特许权使用费50000元; (3)7月份出版一本专著，取得稿酬12000元; (4)9月份取得省政府颁发的科技发明奖20000元。 在上述各项所得中，除工资收入已由研究所代扣代缴税款外，张某均未向税务机关申报纳税，有关单位也未履行代扣代缴税款义务。 要求： 正确计算张某2002年应补缴的个人所得税税款。
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单选题预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。 该宗房地产第14年的净收益为（ ）万元。A
1B
2C
-1D
14
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问答题【案例3－4】 ××市××区××路××房地产估价技术报告（节选） 一、估价对象描述与分析 （一）估价对象实物状况描述与分析 估价对象所在××（自编3、4、5幢）为钢筋混凝土结构三十一层的商住楼。其中首层至四层为裙楼，商业用途，外墙面正面贴大理石，侧面贴小锦砖；五层为架空层；六至三十一层为塔楼，住宅用途，塔楼外墙贴小锦砖。估价对象位于裙楼二至四层，××路及××路均设有出入口。二、三层配套较齐备，装有中央空调，两趟手扶电梯，一部货梯（只供一楼至二楼使用），三个走火通道，现租赁给××，装修情况为：地面铺抛光砖，内墙面部分油乳胶漆，部分贴铝板，天花板面部分装有木架吊顶，部分装有木夹板吊顶；防火门，铝合金玻璃窗，水电管线暗敷设。第四层闲置，主要装有两趟客梯，两趟货梯及三趟走火通道，水泥地面，内墙面及天花板面扇灰，防火门，铝合金玻璃窗，水电管线明敷设。 （二）估价对象权益状况描述与分析 根据当事人提供的《国有土地使用证》穗府国用字第特××号记载：宗地坐落在××号，土地使用者为广州市××房地产开发有限公司，地号为530，用途为综合，使用权类型居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，其他用地为50年，使用权面积为6354．41㎡。其四至为东至××，南至××，西至××，北至××。当事人介绍，估价对象所在××（自编3、4、5幢）位于上述宗地上。 根据委托人提供的《广州市房地产产权情况表》（房产登记号：富字××）记载：房产地址为海珠区××路××号。 根据委托人提供的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》（预售证号：××）记载：项目名称为××（自编3、4、5幢）；地址为××号；申报单位为广州市××有限公司；总建筑层数为31层，总建筑面积为66822㎡；可售层数为—2～31层，总可售面积为50239㎡。－l、－2层为停车场，首层为商业，第2～4层为商业，第5层架空，第6层以上为住宅。商业预售面积为6500㎡。 根据当事人提供的《广州市房地产查丈原图》记载的面积见下表： 估价对象已设定租赁权，租赁期限至2013年2月29日止。 根据委托人提供的《民事裁定书》（2005）穗中法执字第××号恢字l号记载：查封广州××房地产开发有限公司所有的××（自编3、4、5幢）首层、2、3、4层商铺（除已预售签证外）面积5153㎡。 【纠错】估价对象缺建成年代。 （三）估价对象区位状况描述与分析 估价对象位于广州市海珠区××路××内，该小区东临××路，南临××路；附近有学校、商场、酒店、银行及公交车站等。估价对象所处地段临近××地铁站出口，对外交通便利，公共配套设施较完善。 二、市场背景描述与分析（略） 三、最高最佳利用分析（略） 四、估价方法适用性分析（略） 五、估价测算过程 （一）用基准地价修正法和成本法测算房地产市场价格 1．测算估价对象所在大楼首层商铺（以下简称“估价对象0”）的土地价格 （1）基准地价成果介绍及内涵 根据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》（穗国房字［××］669号）。广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，综合用地价格内涵均为基准日下法定最高使用年限，在正常市场条件、区域平均土地开发程度（五通一平）和合理容积率下的熟地价格，基准地价含土地取得费、土地开发费用和土地有偿使用费 宗地单价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6×K7＋开发程度修正 K1—容积率（楼层）修正系数； K2—街角地修正系数； K3—集聚度修正系数； K4—其他个别因素修正系数； K5—使用年限修正系数； K6—期日修正系数。 基准地价设定开发程度与本报告估价对象设定开发程度相同，均为五通一平，故不需进行开发程度的修正。 【纠错】系数交代缺少K7。 （2）确定估价对象0所在宗地的基准地价 经查国土房管局公布的《网格点基准地价图》，估价对象商业网格点基准地价为4582元/平方米建筑面积，路线价加价为13419元/平方米建筑面积，路线价加价标准深度内面积＝72．59×10＝725．9（㎡），总用地面积为6354．41㎡。 根据路线价格计算公式： 宗地首层楼面地价＝（路线价加价×标准深度内面积＋网格点基准地价×总用地面积）/总用地面积 调整后宗地首层基准地价＝（13419×725．9＋4582×6354．41）÷6354．41 ≈6115（元/㎡） （3）确定估价对象0楼层修正系数（K1） 估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。 （5）确定集聚度修正系数（K3） 目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。 （6）确定其他个别因素修正系数（K4） 估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。 （5）确定集聚度修正系数（K3） 目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。 （6）确定其他个别因素修正系数（K4） 估价对象0所在宗地形状规则、地形及环境状况适宜，综合确定其他个别因素修正系数K4＝1。 （7）确定土地使用权年期修正系数（K5） 估价对象0所在宗地商业用途使用年限40年至2041年3月18日，在估价时点算起，剩余使用年限为34．41年，故需进行年期修正。 根据年期修正公式K＝［1－1/（1＋Y）^n］/［1－1/（1＋Y）^m］，测算土地使用权年限修正系数K5＝0．973。 （8）确定期日修正系数（K6） 广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，本次评估的估价时点为2006年××月××日，该地段地价水平在此期间升幅约为3%，故需进行期日修正，确定期日修正系数K6＝1．03。 （9）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的 楼面地价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6＋开发程度修正 ＝6115×1×1．08×1×l×0．973×1．03＋0＝6619（元/㎡） 2．在楼面地价基础上用成本法测算土地现值 土地现值(即土地重新购建价格)＝土地取得费＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 （1）土地取得费 土地取得费＝基准地价修正价格×（1＋3%）＝6619×1．03≈6817．57（元/㎡） 【纠错】3%土地取得费率无取值依据。 （2）管理费用取土地取得费的3% 管理费用＝6817．57×3%≈204．53（元/㎡） 【纠错1】管理费率无取值依据。 【纠错2】缺销售费用的计算。 （3）投资利息 确定估价对象0所在宗地开发期设定为2年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款利息率为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（6817．57＋204．53）×［（1＋6．30%）2－1］ ≈912．66（元/㎡） 【纠错1】计算基数缺销售费用。 【纠错2】宗地2年开发期的确定未说明理由。 【纠错3】计息期是均匀投入，不应2年利息，而应为1年计息。 （4）销售税费 销售税费取土地价值的8．50%。 【纠错】销售税费8.5%费率无取值依据。 （5）开发利润 开发利润取开发成本及管理费之和的20%。 开发利润＝（6817．57＋204．53）×20%≈1404．42（元/㎡） 【纠错1】开发利润是什么利润，利润率内涵交代不清，不同的利润率基数不同。 【纠错2】20%利润率无取值依据。 （6）测算估价对象0土地现值 土地现值＝（6817．57＋204．53＋912．66＋1404．42）÷（1－8．50%）≈10207（元/㎡） 3．以估价对象0为基准，通过楼层修正，测算估价对象1、2、3的土地现值。估价对象1、2、3的土地现值详见下表： 4．用成本法测算估价对象1建筑物重置成新价值 成本法是以建筑物开发成本所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金后乘以成新率来确定房屋价格的估价方法。 建筑物价值＝（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润）×成新率 【纠错】公式缺少销售费用。 1）开发成本 开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。根据当地建筑工程市场状况，估价人员对估价对象l周边规模相似的房屋的开发成本进行调查，确定估价对象1（钢筋混凝土结构）建安成本为2800元/㎡，市政配套设施建设费为3330×10．5%＝349．65（元/㎡），前期工程费取建安成本的5%＝2800×5%＝224．00（元/㎡）。 【纠错1】市政配套设施费按3330元的基数错误，3330数据没有交代，不知出处，应该用2800的建安成本做为基数。 【纠错2】勘察设计和前期工程费、基础设施建设费已全部含在土地取得成本和土地开发成本之中了，不应再在此计算了，重复计算了。 【纠错3】缺少其他工程费和开发期税费 估价对象1建筑物开发成本合计＝2800＋349．65＋224＝3373．65（元/㎡） （2）管理费用取开发成本的3%。 管理费用＝（2800＋224）×3%≈90．72（元/㎡） 【纠错】管理费的费率未说明理由。 （3）投资利息 确定估价对象1所在大楼开发期设定为2年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款贷利息率2年为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（3373．65＋90．72）×［（1＋6．30%）0．5×2－1］ ≈218．26（元/㎡） （4）销售税费 销售税费取房屋价值的8．50%。 【纠错1】销售税费8.5%取值无依据。销售税费也应列出明细，包含哪些税费。 【纠错2】缺销售费用。 （5）开发利润 估价对象1建筑物开发利润取开发成本及管理费之和的20%。 开发利润＝（3373．65＋90．72）×20%＝692．87（元/㎡） 【纠错】开发利润无内涵，不同的利润率计算基数不同。 【纠错】投资利润率20%取值无依据。 （6）建筑物重置全新价 重置全新价＝开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 ＝（3373．65＋90．72＋218．26＋692．87）÷（1－8．5%） ≈4780（元/㎡）（取整） （7）确定建筑物的成新率 通过评估专业人员实地勘查，运用观察法确定建筑物的成新率。经现场勘查打分，确定其成新率为0．95。 （8）确定估价对象1建筑物重置成新价值 建筑物重置成新单价＝重置全新价格×成新率 V＝C×q 其中：V—房屋现值（元/㎡）； C—房屋重置全新价格（元/㎡）； q—成新率。 建筑物重置成新单价＝4780×0．95≈454l（元/㎡） 5．以估价对象l建筑物重置成新单价为基准，通过修正，测算估价对象2、3建筑物重置成新单价。估价对象2、3建筑物重置成新单价详见下表： （二）用收益法测算估价对象1、2、3的房地产价格 1．用收益法测算租约期内估价对象l房地产收益价格 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入 根据委托人提供的《房屋租赁合同书》记载，××裙楼一楼部分及二、三楼已设定长期租约，根据该大楼的首至三层的租金分布比例，拆分出估价对象1的租金见下表： 【纠错1】39元月租金没有交代租金内涵。 【纠错2】出租率是100%欠妥，没有考虑空置率及收租损失。 【纠错3】没有考虑押金或租赁保证金的利息收入。 经过拆分，租约期内估价对象1（二楼）的月租金约为40．25元/㎡，可得年有效毛收入＝40．25×12×100%＝483（元/㎡） B．年运营费 ①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。 ②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。 【纠错】保险费的计算基数取有效毛收入错，应为房屋现值。 ③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 【纠错】缺城镇土地使用税的计算。 C．年净收益 估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝483×（1－20%）＝386．4（元/㎡） （2）测算资本化率 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。 安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年10月18日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取3%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋3%＝5% 【纠错】无风险调整值3%无取值依据，或说没有计算过程。 （3）测算估价对象1租金期内的收益价格 根据《房屋租赁合同书》记载，租约期从2005年3月1日至2013年2月28日止，租金前两年不变，从第三年起，每年递增3%。估价时点为2006年10月18日，直至2007年2月28日，两年内租金不变，租金为40．25元/㎡。从2007年3月1日至2013年2月28日，租金每年递增3%，递增年限为6年，可得： A＝月租金×收益面积×出租率×（1－年运营费用） V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）^n1］＋A÷（Y－g）×｛1－［（1＋g）/（1＋Y）］^n2}÷（1＋Y）^n1 V＝386．4÷5%×［1－l/（1＋5%）0．39］＋386．4÷（5%－3%）×{1－［（1＋3%）/（1＋5%）］6}÷（1＋5%）0．39≈2273（元/㎡） A为年净收益，n1是净收益平稳年限，n2是净收益递增年限，g为净收益递增的比率。 【纠错】折现率不应该混用报酬率5%。 2．用收益法测算租约期外估价对象1房地产收益价格 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入 根据估价人员调查了解，估价对象l周边档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的二楼商场租金水平，确定估价对象1客观月租金约为65元/㎡，客观出租率约为90%。 年有效毛收入＝65×12×90%＝702（元/㎡） 【纠错】应说明租金内涵。 B．年运营费 ①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。 ②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。 ③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 C年净收益 估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 ＝702×（1－20%）＝561．60（元/㎡） （2）测算资本化率 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。 安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年×月×日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取4%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋4%＝6% （3）测算收益价格 根据当事人提供的估价对象l所在宗地《国有土地使用证》显示，商业用途使用年限为40年，从发证当日即2006年10月18日计起，土地使用权剩余使用年限约为34．41年，其中租约期内为6．39年，约期外为28．02年。 根据测算总收益公式V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）^n］（V为收益价格，A为年净收益，n1是租约期内使用年限，n2是租约期外使用年限，Y是资本化率），可得： V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）n1］÷（1＋Y）n2 ＝561．60÷6%×（1－1/1．0628．02）÷（1＋6%）6．39≈5190（元/㎡） 【纠错1】选取净收益每年不变公式无理由。 【纠错2】没有交代土地使用期限届满，无偿收回土地使用权时，地上建筑物净残值是否给予补偿。 【纠错3】折现率不应混用6%的报酬率。 3．用收益法测算估价对象1房地产总收益价格 估价对象1租约期内房地产总收益价格为2273元/㎡，估价对象1租约期外房地产总收益价格为5190元/㎡，估价对象1的房地产总收益价格为7463元/㎡。 4．以估价对象1建筑物房地产总收益价格为基准，通过修正，测算估价对象2、3房地产收益价格.估价对象2、3房地产收益价格详见下表：
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问答题甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养，租期20年。甲公司随后在该土地临街处建一饭店，并以野猪肉为卖点招揽生意。同时，甲公司在饭店后又建一栋办公用房及一屠宰用房及系列饲养用房。到2003年，因经营不善，甲公司两年未向乙公司缴纳租金，经协商不成，乙公司决意收回出租土地，对甲公司地上建筑物予以估价，抵租后给以适当补偿。已知该办公用房地的基础为两层楼房的基础，而实际仅建造了一层。如果你是估价师，对于饭店、办公用房及屠宰用房将采取何种技术路线进行评估？
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单选题甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应( )。A
按工业用途估价B
按居住用途估价C
按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D
先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
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问答题【案例3－6】 A市××路××苑A021、A022、A023、A024、A025五套 涉案公寓估价结果报告（节选） 一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 1．物质实体状况 物质实体状况详见下表： 2．权益状况 根据××省××检察院提供的资料显示，估价对象房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙公司所有。现已被司法机关扣押。 【纠错】缺区位状况描述。 四、估价目的 为司法机关确定估价对象在估价时点的市场价格提供参考依据。 五、价值时点 根据委托鉴定书确定估价时点为1999年1月1日。 【注意】属于回顾性估价，所以价值时点在过去 六、价值类型 估价对象的价格是依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）以及国家、地方制定和发布的关于房地产估价的相关法律、法规、政策计算的估价对象在估价时点最可能形成或成立的公开市场价格。 公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。 七、估价依据（略） 八、估价原则 本次估价在遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、公平原则。 【纠错1】不是抵押报告不用谨慎原则。 【纠错2】缺估价时点原则。 九、估价方法 针对估价对象的特殊性和估价目的，本公司及时组织估价项目小组，深入细致地分析和研究了委托人提供的相关资料和情况，同时组织人员进行实地查勘及市场调查，走访当地房地产中介、开发企业、管理部门等，基本了解了从20世纪90年代初到2006年海南省A市房地产市场整个演变和发展过程。 海南省1993年的房地产热过后至2000年期间的开发项目极少，因此估价时点的有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料无法收集，成本法无适用的条件；但是当初的存量房较多，房地产租售市场较活跃，我们通过查阅A市房屋档案馆档案资料，采集到了距离估价时点1年期间与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产的有关租售的资料，因此具备采用市场法和收益法的条件，故本报告采用①市场法和②收益法对估价对象进行评估。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法又称收益资本化法、收益法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。 十、估价结果 估价对象在估价时点（1999年1月1日）最可能形成或成立的公开市场价格为： 总价：1225667元 大写：人民币壹佰贰拾贰万伍仟陆佰陆拾柒圆整 单价：l973元/㎡ 【纠错】估价报告不应出现“可能”字样。 十一、估价人员（略） 【纠错】应叫注册房地产估价师 十二、协助估价人员（略） 十三、实地查勘期（略） 十四、估价作业期 2006年10月25日至2006年11月5日。
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问答题××区××号房地产抵押价值评估结果报告（节选） 一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价目的 为委托方向中国工商银行××分行申请确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象（略，详见技术报告） 五、价值时点 本次价值时点委托方未作特别要求，估价人员根据《房地产估价规范》规定，以评估人员现场勘查之日二零一一年五月二十五日作为本次评估对象的价值时点。 【注意】给出价值时点的理由，非常好，值得学习。 六、价值定义 本次评估估价对象的房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点2011年05月25日的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 市场价值是指估价对象在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，于价值时点2011年05月25日所具有的客观合理价值。 法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 【注意】在2013教材前叫价值定义，2013教材改版后叫“价值类型” 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 【注意】结果报告二级标题颠倒顺序不要算错误 九、估价方法（略，详见技术报告） 十、估价结果 估价对象建筑面积55. 82m2，规划用途为住宅，在符合本报告价值类型和满足本报告假设与限制条件的前提下，采用收益法测算的市场价值为14 178元/m2，采用市场法测算的市场价值为13 822元／m2，采用算术平均法最终确定估价对象于价值时点2011年05月25日扣除房地产估价师知悉的法定优先受偿款后含地价及相关转让税费的抵押价值为￥781 480元，大写人民币柒圆整，单价14 000元／m2。 【注意】抵押报告考虑优先受偿款很好！ 【注意】分别给出两种估价方法的计算结果，再给出算术平均值，非常规范！ 【纠错】人民币大写错误 十一、变现能力分析 1．估价对象的通用性、独立使用性和可分割转让性分析 (1)通用性分析 估价对象的合法用途为住宅，钢混结构，面积适中，楼龄短，维护良好，周边居住氛围较好，市场交易中较为常见，市场流动性较好，通用性较好； (2)独立使用性分析 估价对象为成套居住物业，功能完整，不存在其他共用权人对估价对象使用的限制，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响，其独立使用性较强。 (3)可分割转让性分析 估价对象为成套居住物业，办有独立的产权证，有独立的使用空间，不可分割使用、转让，估价对象的公共配套设施和水电等亦不宜分割使用、转让。 2．价值时点最可能实现价格与评估的市场价值的差异程度分析 假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，大约为市场价值的70%～80%，与评估的市场价值的差异程度大约在20%～30%。 3．估价对象变现时间长短分析 经估价师调查，住宅类物业的处置期限一般为1～3个月。估价对象为居住物业，建成于2007年，目前为自用，保养维护较好，且由于估价对象位于××区繁华地区，地理位置与交通便捷度较好，居住氛围浓厚，周边服务及其它配套设施齐全，故较易于处置。故在当前市场条件下，估价对象预计变现时间为1个月。 4．估价对象变现税费和清偿顺序说明 本次抵押权人可得价款为拍卖或变卖估价对象的最可能价格减去法定优先受偿款和拍卖或变卖发生的税费之后的余额。在本次估价中根据估价人员所掌握的资料和情况，未发现估价对象在价值时点之前已设立法定优先受偿权利，故在价值时点估价人员所知悉的法定优先受偿款为零。抵押房地产变现的税费种类和数额与处分抵押房地产的方式有关。目前，抵押房地产的处分一般采用拍卖方式，拍卖抵押房地产的税费明细见表3-9。 本次估价变现所得价款按下列顺序清偿：(1)支付处分估价对象发生的费用；(2)支付处分估价对象发生的税金；(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金；(4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；(5)剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追偿不足部分。 十二、风险提示 1．估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。 2．估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。 3．估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现对估价对象抵押价值带来的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。 4．本估价报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 十三、注册房地产估价师（略） 十四、协助估价的人员（略） 十五、实地查勘期 2011年5月25日至2012年5月26日。 十六、估价作业期 2011年05月25日～2011年07月19日。
问题
问答题北京某花园别墅拆迁补偿价值评估报告 （封面、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略） 致委托方函 ××指挥部、××中心： 受贵单位的委托，公司对北京第29届奥运会场馆区拆迁范围内位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产价值进行了评估。估价结果如下： 一、估价对象：估价对象为坐落于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产，东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花园别墅××号。 依据《房屋所有权证》（市朝全字第××号）、《北京市国有土地使用权出让合同》（京房地出让[合]字（××）第××号）、《北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表》、《北京市房屋登记表》及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积
问题
问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?