房产估价师 2022_06_04 每日一练
由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（ ）。
A.操作风险
B.信用风险
C.管理风险
D.市场风险
B.信用风险
C.管理风险
D.市场风险
关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。
A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果
D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致
B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果
D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致
某写字楼房地产估价结果报告(略）
某写字楼房地产估价技术报告
一、委托方某房地产开发公司。
二、估价对象
某公司开发建设的某写字楼全部房地产。
三、估价目的
某公司整体转让某写字楼的客观市场价格。
四、估价时间
2000年10月16~30日。
五、估价时点
2000年12月15日。
六、估价人员（略）
七、估价依据（略）
八、估价对象概况
某写字楼坐落于某市某区某路某号。该用地原为危改小区，1998年9月16日某公司获立项批准,开始拆迁及其他前期工作，同年12月16日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款，并开工。2000年12月15日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划如下：
1.占地面积：3 199m2。
2.总建筑面积：14 300m2。
3.总容积率4. 47，地上容积率3.77。
4.装修及设备（略）。
九、采用估价方法
根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本估价法，且市场同类写字楼出租多，出售少，故可采用收益法估价，然后确定最终估价值。
十、估价过程
1.采用成本法估价
采用成本法是指以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：
(1)向政府交纳取得土地费用：723万元。
(2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1 280万元。
(3)建安工程费（含附属室外工程）：2 570元/m2X14300m2=36750000元=3675万元。
(4)勘察设计等专业费：3 675万元X6.5%=239万元。
(5)管理费及其他费用：3 675万元X7.5%=276万元。
(6)借款利息：根据近3年当地固定资产贷款平均年利率12. 6%计算利息。取得土地的费用按开发全过程计算利息,其他按建设期均匀投入计算利息。
[723X12.6%+(1280+3675+239+276)X12.6%X2.25/2]万元=866.47万元
(7)开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%。
(723+1280+3675+239+276)万元X25%=6193万元X25%=1548万元
(8)销售费税:按售价计算销售费2%、手续费1%、营业费5. 5%。
8 668万元十（1—8.5%)X8.5%=805万元
(9)成本估价法估价结果：（8 668+805)万元=9473万元。
2.采用收益法估价
(1)估计年总收益
写字楼出租价格为每1m2建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每1m2建筑面积7元/日，地下车位月租金800元/m2。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%,空置及租金损失率写字楼为90%，餐饮娱乐为95%，车位为90%。则：
[(5/70%X90%X10780+7/75%X95%X875)X365+800X5X90%X12]元=[(69300+7758.3)X365+43200]元=(28126279.5+43200)元=25581999元=2558万元
(2)年总成本费用及税金
①营业税及附加：2 140万元X5%=107万元
②成本及经营管理费
水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税金计为租金收入的28%，则：2140万元X28%=599万元
(3)估计年净收益
(2140—107—599)万元=1434万元
(4)确定资本化率
据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%,1995年物价上涨率15%，1995年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合投资化率为13.8%。
(5)计算收益价格
经过评估，XX写字楼在2000年12月15日客观市场价格为9985万元（大写：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整），折合每1m2建筑面积6983元。
十二、说明事项（略）
十三、有关附件：（略）
估价人员签字：（略）
审核人员签字：（略）
2000年10月30日
某写字楼房地产估价技术报告
一、委托方某房地产开发公司。
二、估价对象
某公司开发建设的某写字楼全部房地产。
三、估价目的
某公司整体转让某写字楼的客观市场价格。
四、估价时间
2000年10月16~30日。
五、估价时点
2000年12月15日。
六、估价人员（略）
七、估价依据（略）
八、估价对象概况
某写字楼坐落于某市某区某路某号。该用地原为危改小区，1998年9月16日某公司获立项批准,开始拆迁及其他前期工作，同年12月16日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款，并开工。2000年12月15日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划如下：
1.占地面积：3 199m2。
2.总建筑面积：14 300m2。
3.总容积率4. 47，地上容积率3.77。
4.装修及设备（略）。
九、采用估价方法
根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本估价法，且市场同类写字楼出租多，出售少，故可采用收益法估价，然后确定最终估价值。
十、估价过程
1.采用成本法估价
采用成本法是指以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：
(1)向政府交纳取得土地费用：723万元。
(2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1 280万元。
(3)建安工程费（含附属室外工程）：2 570元/m2X14300m2=36750000元=3675万元。
(4)勘察设计等专业费：3 675万元X6.5%=239万元。
(5)管理费及其他费用：3 675万元X7.5%=276万元。
(6)借款利息：根据近3年当地固定资产贷款平均年利率12. 6%计算利息。取得土地的费用按开发全过程计算利息,其他按建设期均匀投入计算利息。
[723X12.6%+(1280+3675+239+276)X12.6%X2.25/2]万元=866.47万元
(7)开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%。
(723+1280+3675+239+276)万元X25%=6193万元X25%=1548万元
(8)销售费税:按售价计算销售费2%、手续费1%、营业费5. 5%。
8 668万元十（1—8.5%)X8.5%=805万元
(9)成本估价法估价结果：（8 668+805)万元=9473万元。
2.采用收益法估价
(1)估计年总收益
写字楼出租价格为每1m2建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每1m2建筑面积7元/日，地下车位月租金800元/m2。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%,空置及租金损失率写字楼为90%，餐饮娱乐为95%，车位为90%。则：
[(5/70%X90%X10780+7/75%X95%X875)X365+800X5X90%X12]元=[(69300+7758.3)X365+43200]元=(28126279.5+43200)元=25581999元=2558万元
(2)年总成本费用及税金
①营业税及附加：2 140万元X5%=107万元
②成本及经营管理费
水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税金计为租金收入的28%，则：2140万元X28%=599万元
(3)估计年净收益
(2140—107—599)万元=1434万元
(4)确定资本化率
据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%,1995年物价上涨率15%，1995年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合投资化率为13.8%。
(5)计算收益价格
经过评估，XX写字楼在2000年12月15日客观市场价格为9985万元（大写：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整），折合每1m2建筑面积6983元。
十二、说明事项（略）
十三、有关附件：（略）
估价人员签字：（略）
审核人员签字：（略）
2000年10月30日
以下( )，属于所有者权益的来源。
A.所有者投入的资本
B.直接计入所有者权益的利得
C.直接计入所有者权益的损失
D.资本支出
E.留存收益
B.直接计入所有者权益的利得
C.直接计入所有者权益的损失
D.资本支出
E.留存收益
经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。（ ）
下列行为中，应当缴纳契税的有（）。
A.房屋赠与
B.房屋继承
C.以土地、房屋权属抵债
D.以土地、房屋权属投资、入股
E.房地产抵押
B.房屋继承
C.以土地、房屋权属抵债
D.以土地、房屋权属投资、入股
E.房地产抵押
某宗房地产收益年限为50年。通过预测未来第一年的净收益为26万元，此后每年的净收益在上一年的基础上的增长率等于房地产的报酬率，房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A、 1100
B、 636
C、 1300
D、 1204
B、 636
C、 1300
D、 1204
物业运营费中包括保险费，以下各项费用中，属于保险费的有（ ）。
A.火险
B.全损险
C.财产毁损责任保险
D.员工医疗保险和失业保险
E.职工信用保险
B.全损险
C.财产毁损责任保险
D.员工医疗保险和失业保险
E.职工信用保险