2021年房产估价师考试《经营与管理》知识点分享-房地产投资的利弊

发布时间：2021-10-03

2021年房产估价师考试报名时间还没有出来，考生们还是应该平常心对待，正常备考不受影响。接下来，51题库考试学习网带来了2021年房产估价师考试《经营与管理》知识点分享-房地产投资的利弊，一起来看看!

一、房地产投资之利

适于长期投资、能从公共设施的改善和投资中获取利益。

相对较高的收益水平。开发项目成本利润率≥20%，有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆，其权益投资收益率会更高。置业投资持有期内权益收益率每年可达10%～12%。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。

易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押物，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金，金融机构都愿意提供抵押贷款服务，给置业投资者提供了很多选择。

金融机构通常认为以房地产为抵押物，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产是一种重要的信用保证，且租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，金融机构提供的抵押贷款比例相当高，可达到70%～90%，且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。在西方，甚至可获得超过90%～100%的融资。

能抵消通货膨胀的影响。房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。由于存在通货膨胀，资产的重置成本不断上升，说明房地产投资具有增值性。一般情况下，房地产价格的上涨率都会大于总体物价水平的上涨率。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。房地产投资可以抵消通胀，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

二、房地产投资之弊

流动性差或变现性差。

投资数额巨大。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。

投资回收周期较长。除了开发投资在项目竣工后在3～5年能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受长时间的资金压力和市场风险，要求投资者资金实力强。

与机构投资者合作，需要专门的知识和经验。房地产开发涉及的程序和领域复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的数量。置业投资者要想达到预期投资目标，也对其专业知识和经验有较高的要求。

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下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。

某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2 。当地正常月租金为90元/（月·m2），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在201 2年7月1日的保险价值。


估价计算如下：


1．有效毛收入= 11000*90*90%*12=10692000（元）


2．总费用= 8000*90*12*20%=1728000（元）


3．写字楼经营净收益= 10692000 - 1728000=8964000（元）


4．写字楼用地净收益= 3000*8000* =1 641476（元）


5．建筑物净收益= 8964000 - 1641476=7322524（元）


6．建筑物价值= =107062529（元）


答案：
解析：

1．有效毛收入计算错，应为：8000*90*90%*12=77 76000（元）


2．总费用计算错，应为：8000*90*90%*12*20%=1555200（元）


3．用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错，应为：


8000*3000*[1-(1+6%)-36]/[1 -(1+6%)-40]*6%/[1 -(1+6%)-36]=1595077（元）


4．估价结果计算应使用建筑物报酬率，故建筑物价值计算错误，应为：


(7776000 -1555200 -1595077)/10%*[1-(1+10%)-36]=44760846（元）

房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映负债及所有者权益类，右方反映资产类。（　）。

答案：错
解析：
本题考查的是资产负债表和损益表。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映资产类，右方反映负债和所有者权益类。

某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租 面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。

正确答案：
该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
(1)商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益＝一200×180×(1—25 9/5)×12＝32.40(万元)
租赁期限外年净收益＝200×200×(1 25%)×12＝36.00(万元)

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