多选题

投资性房地产公允价值的评估中，关于预测未来净收益的说法正确的是（　　）。

A净收益＝有效毛收入－出租人负担的运营费用

B投资性房地产为酒店，则净收益＝经营收入－经营成本－经营费用－税金及附加－管理费用－财务费用

C运营费用应包括折旧费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用

D评估承租人的权益价值时，净收益应为合同租金

E潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入，包括了除租金以外的收入

解析：
未来净收益应首先通过租赁收入测算，净收益又称净营运收益，是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后归属于房地产的收入，净收益＝有效毛收入－出租人负担的运营费用。潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入，包括了除租金以外的收入。如果未来净收益不能通过租赁收入测算，则应根据投资性房地产的经营资料测算净收益（如投资性房地产为酒店）：净收益＝经营收入－经营成本－经营费用－税金及附加－管理费用－财务费用－利润。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必需的费用。运营费用应包括税费、保险、物业管理费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用，不包括折旧费。评估承租人的权益价值时，净收益应为市场租金减去合同租金。