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题目内容
（请给出正确答案）
指出并改正下列房地产估价文书的错误
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表4-8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表4-8 估价对象相关资料
（一）年有效毛收入
22000×50×12×（1－10％）＝11880000元
（二）年运营费用
1.年维修费用
22000×2000×2％＝880000元
2.年管理费用
年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失
＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元
3.年增值税及附加
年增值税及附加＝11880000×5.55％＝659340元
4.年运营费用小计
年运营费用＝880000＋656400＋659340＝2195740元
（三）年净收益
年净收益＝（一）项－（二）项＝11880000－2195740＝9684260元
（四）估价结果
估价结果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表4-8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表4-8 估价对象相关资料
（一）年有效毛收入
22000×50×12×（1－10％）＝11880000元
（二）年运营费用
1.年维修费用
22000×2000×2％＝880000元
2.年管理费用
年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失
＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元
3.年增值税及附加
年增值税及附加＝11880000×5.55％＝659340元
4.年运营费用小计
年运营费用＝880000＋656400＋659340＝2195740元
（三）年净收益
年净收益＝（一）项－（二）项＝11880000－2195740＝9684260元
（四）估价结果
估价结果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）
参考答案
参考解析
解析： 1.年维修费用计算错误：
25000×2000×2％＝1000000元
2.管理用房未出租不应算空置：
年管理费用＝年有效毛收入×3％＝11880000×3％＝356400元
3.遗漏房产税：
有效毛收入×12％＝11880000×12％＝1425600元
4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。
8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989332元（取整）
25000×2000×2％＝1000000元
2.管理用房未出租不应算空置：
年管理费用＝年有效毛收入×3％＝11880000×3％＝356400元
3.遗漏房产税：
有效毛收入×12％＝11880000×12％＝1425600元
4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。
8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989332元（取整）
更多 “指出并改正下列房地产估价文书的错误 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表4-8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。 表4-8 估价对象相关资料 （一）年有效毛收入 22000×50×12×（1－10％）＝11880000元 （二）年运营费用 1.年维修费用 22000×2000×2％＝880000元 2.年管理费用 年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失 ＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元 3.年增值税及附加 年增值税及附加＝11880000×5.55％＝659340元 4.年运营费用小计 年运营费用＝880000＋656400＋659340＝2195740元 （三）年净收益 年净收益＝（一）项－（二）项＝11880000－2195740＝9684260元 （四）估价结果 估价结果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整） ” 相关考题
考题
下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
考题
1、指出并改正下列房地产估价文书的错误
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。
××房地产评估有限公司
法定代表人：×××
二〇一二年四月十九日
考题
完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（ ）。A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性
B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘
C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验
D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等
考题
完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（ ）。A、建立受法律保护的委托与受托关系
B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务
C、载明估价的有关事项
D、作为估价机构内部存档管理的凭据
考题
下列关于房地产估价报告的含义，错误的是()。A:房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见
B:房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复
C:房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告
D:房地产估价报告不可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”
考题
下列关于房地产估价报告的含义错误的是()。A:房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见
B:房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复
C:房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告
D:不可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”
考题
下列有关专业房地产估价的概念，表述错误的是（）。A、接受估价委托的房地产估价机构是估价当事人B、估价目的、估价对象、价值时点等被称为估价基本事项C、房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础D、房地产估价的“判断”是“测算”的基础
考题
下列有关注册房地产估价师、房地产估价机构，表述错误的是（）。A、估价师需要良好的职业道德、丰富的实践经验和扎实的专业知识B、在我国，注册房地产估价师在同一时间可以受聘于两个房地产估价机构C、在我国，注册房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务D、房地产估价机构统一接受委托和收费
考题
下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象内、外观状况的影像资料、C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D、估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师不必去现场调查了解
考题
下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
考题
单选题下列责任方式中有几个是未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的房地产估价机构应承担的? ( )(1)警告(2)责令限期改正(3)罚款(4)赔偿A
1B
2C
3D
4
考题
单选题下列有关专业房地产估价的概念，表述错误的是（）。A
接受估价委托的房地产估价机构是估价当事人B
估价目的、估价对象、价值时点等被称为估价基本事项C
房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础D
房地产估价的“判断”是“测算”的基础
考题
单选题下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。A
房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B
房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C
房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
考题
单选题下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。A
房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B
房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C
房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
考题
问答题指出事件一承包商基层施工做法错误之处，并改正。
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