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共用题干
2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答第95-97题。
2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答第95-97题。
经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此，下列判断正确的是、
A、商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款
B、商品房预售合同有效，但《预售商品房认购书》无效，故应按公司的意见办理退款
C、《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张
D、开发商违约，高某有权请求赔偿损失
A、商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款
B、商品房预售合同有效，但《预售商品房认购书》无效，故应按公司的意见办理退款
C、《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张
D、开发商违约，高某有权请求赔偿损失
参考答案
参考解析
解析：【考点】商品房预售与按揭【详解】A、C项说法正确，根据《城市房地产管理法》第45条的规定，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明是进行商品房预售的必要条件。双方签订商品房预售合同时，公司已经取得了商品房预售许可证，故预售合同合法有效。B项说法正确，《预售商品房认购书》并不是商品房预售合同，在性质上属于预约合同，即预约签订商品房预售合同，认购人并不需要按照《预售商品房认购书》来缴纳购房款。签订《预售商品房认购书》不以取得商品房销售许可证为必要条件。D项说法错误，双方已经签订合法有效的商品房预售合同，不能因施工进度及竣工交付日期的变化将房屋另售他人。故本题的正确答案为ABC。
【考点】商品房预售与按揭【详解】根据《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。故登记备案并不是商品房预售合同的法定生效要件，是商品房预售人的法定义务。ACD说法都是错误的，本题的正确答案为B。
【考点】商品房预售与按揭【详解】A项说法显然是错误的，商品房预售合同对双方都有约束力。B项说法错误，一万元“保证金”实为定金，应当适用定金罚则双倍返还。C项说法正确，《预售商品房认购书》是预约合同，是合法有效的。商品房预售合同也合法有效。D项说法正确，由于商品房预售合同是合法有效的，高某有权根据实际损失要求开发商赔偿损失。故本题正确答案为CD。
【考点】商品房预售与按揭【详解】根据《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。故登记备案并不是商品房预售合同的法定生效要件，是商品房预售人的法定义务。ACD说法都是错误的，本题的正确答案为B。
【考点】商品房预售与按揭【详解】A项说法显然是错误的，商品房预售合同对双方都有约束力。B项说法错误，一万元“保证金”实为定金，应当适用定金罚则双倍返还。C项说法正确，《预售商品房认购书》是预约合同，是合法有效的。商品房预售合同也合法有效。D项说法正确，由于商品房预售合同是合法有效的，高某有权根据实际损失要求开发商赔偿损失。故本题正确答案为CD。
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