2019房地产估价师《案例分析》习题及答案

发布时间：2019-03-02

甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。

1.对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为(　)。

A.修复费用法

B.损失资本化法

C.赔偿实例比较法

D.损害前后差价法

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。不涉及损害后修复的费用，不适宜修复费用法。

损失资本化法：功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。

赔偿实例比较法：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元。

损害前后差价法：规划调整使用成本年均高出2万元。

2.规划调整给该开发项目造成的损失不包括(　)。

A.投资利息损失

B.土地价值减损

C.前期工程费损失

D.酒店品质受损造成经营收益损失

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产损害造成的损失分析。规划调整给该开发项目造成的损失不包括：

规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元包括前期工程费损失。

使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。

这部分是酒店品质受损造成经营收益损失。

酒店现已按期竣工则不包括投资利息损失，但前期工程费多支出，所以会产生相应的投资利息损失。

土地的使用年限未缩短，容积率没有变，所以土地价值未减损，不包括土地价值减损。

3.规划调整给该酒店造成的价值减损额为(　)万元。

A.655.85

B.682.08

C.1675.85

D.1702.08

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产损害造成的损失分析。简单的收益计算：

1020+ 50/7%(1- 1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）。
A.道路扩宽后，交通发生变化 B.绿地率发生变化
C.公共配套设施发生变化 D.土地形状发生变化

答案：B
解析：

某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元。

A．34000．00

B．83265．38

C．87867．78

D．91022．12

正确答案：C

中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远小于住宅项目。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

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